El documento BOCYL-D-18052022-37.pdf contiene imágenes. Puede consultar la versión íntegra del documento en formato PDF en el siguiente enlace: BOCYL-D-18052022-37.pdf

III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

A. DISPOSICIONES Y ACTOS

AYUNTAMIENTO DE SAN ANDRÉS DEL RABANEDO (LEÓN)

ACUERDO de 8 de marzo de 2022, de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo (León), relativo a la aprobacion definitiva del proyecto de actuación de la unidad de actuación única del sector de suelo urbano no consolidado, SUNC-23, del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo. Expte.: 1/18 PAC.

La Junta de Gobierno Local en sesión celebrada el día ocho de marzo de dos mil veintidós, adoptó el acuerdo que literalmente trascrito dice:

ANTECEDENTES

Primero.– En fecha 14 de febrero de 2018, con número de registro de entrada 1551, por parte de José Alberto Fernández Gutiérrez, circunstanciado en el expediente, actuando en calidad de Presidente del Consejo Rector de la Junta de Compensación de la unidad de actuación única del sector de suelo urbano no consolidado, SUNC-23, del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, CIF V24698797, se presenta Proyecto de Actuación y Proyecto de Urbanización para su tramitación y posterior aprobación.

Segundo.– En fecha 20 de abril de 2018 por el Arquitecto Municipal y por el Ingeniero Técnico Municipal se emite informe relativo a la documentación contenida en el Proyecto de Actuación 1/2018, Proyecto de Urbanización 1/2018 y Proyecto de Expropiación 1/2017, donde se pone de manifiesto una serie de deficiencias que deberán ser subsanadas por los redactores de los proyectos.

Tercero.– En fecha 18 de diciembre de 2018, con número de registro de entrada 15624, por parte de D. José Alberto Fernández Gutiérrez, actuando en la misma representación, se presentan modificaciones tendentes a subsanar las deficiencias advertidas por los servicios técnicos municipales. En concreto se presenta Proyecto de Urbanización modificado, Proyecto de Expropiación modificado y Proyecto de Actuación comprensivo de determinaciones básicas de urbanización y completas de reparcelación.

Cuarto.– Por acuerdo de la Junta de Gobierno Local adoptado en sesión ordinaria de 4 de febrero de 2021, entre otros extremos se aprobó el proyecto de expropiación modificado, suscrito en fecha 10 de noviembre de 2020 por el Abogado, Daniel Villafañe Avellaneda y el Arquitecto Félix Álvarez Álvarez, firmado digitalmente el 17 de noviembre de 2020 por el Presidente de la Junta de Compensación, aportado mediante escrito de 19 de noviembre de 2020, anotación de entrada 11228, en cuyos anexos figuran incorporadas las hojas de aprecio del justiprecio de cada uno de los bienes y derechos afectados, determinado por el por el procedimiento de tasación conjunta.

Asimismo, por acuerdo de dicho órgano de 1 de junio de 2021 se resolvió dar traslado del expediente completo a la Comisión Territorial de Valoración para que fije el justiprecio en los términos definidos en el artículo 225.2 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.

Previa consignación por la Junta de Compensación en la Tesorería municipal del importe correspondiente a cada una de las valoraciones de los bienes y derechos expropiados a los titulares de aprovechamiento no adheridos a dicha Entidad urbanística colaboradora, fueron suscritas las actas de pago y ocupación correspondientes, habiendo sido recepcionado el 28 de octubre de 2021 por la Comisión territorial de valoración el expediente completo, a los efectos de la definitiva determinación, en vía administrativa, del justiprecio.

En función de ello, no es objeto de este informe-propuesta el procedimiento de expropiación de los propietarios no adheridos a la iniciativa de gestión.

Quinto.– En fecha 8 de enero de 2019 con número de registro de entrada 318, por parte de Daniel Villafañe Avellaneda, igualmente circunstanciado en el expediente, actuando en calidad de Secretario del Consejo Rector de la Junta de Compensación del sector de suelo urbano no consolidado SUNC-23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, CIF V24698797 se aporta al expediente el acta firmada de la Asamblea General ordinaria celebrada por la entidad urbanística colaboradora celebrada el día 26 de diciembre de 2019, entre cuyos acuerdos a los efectos que aquí interesan, se acuerda, por mayoría, la ratificación de la presentación de la modificación del proyecto de actuación y del proyecto de urbanización.

Sexto.– En fecha 14 de enero de 2019 por el Arquitecto Municipal se emite informe solicitando expediente relativo al «Convenio urbanístico para la cesión y ocupación de los terrenos afectados por el proyecto de obras para la apertura y ejecución de la calle Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la calle Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo». Consta incorporada al expediente copia de uno de los citados convenios.

Séptimo.– Una vez analizada la documentación presentada, por parte del Arquitecto Municipal, en fecha 15 de febrero de 2019, se emite informe cuyo tenor literal es el siguiente:

«Visto informe emitido con fecha 20 de abril de 2018, y requerimiento para subsanación de deficiencias, con fecha 18 de diciembre de 2018 ha sido presentada documentación por representante de la Junta de Compensación del Sector.

En la documentación presentada, se alude para argumentar la subsanación de algunas de las deficiencias señaladas, a la existencia del “Convenio urbanístico para la cesión y ocupación afectados por el proyecto de obras para la apertura y ejecución de c/ Dulcinea, ejecución de Glorieta y Ampliación de calle Antonio Vázquez en San Andrés del Rabanedo».

Para poder continuar con el informe y tramitación del expediente 1/2017 –PEX proyecto de expropiación, así como del expediente 1/2018 PAC, se solicitó por estos servicios técnicos, el expediente completo referente a estos convenios, así como la documentación existente y acuerdos municipales, que no consta a estos servicios técnicos.

Se ha aportado fotocopia sin diligenciar de texto con el título “CONVENIO URBANISTICO PARA LA CESION Y OCUPACION DE LOS TERRENOS AFECTADOS POR EL PROYECTO DE OBRAS PARA LA APERTURA Y EJECUCION DE C/DULCINEA, EJECUCIÓN DE GLORIETA Y AMPLIACIÓN DE LA CALLE ANTONIO VAZQUEZ EN EL TERMNIO MUNIICPAL DE SAN ANDRES DEL RABANEDO”, sin que haya podido comprobarse otra documentación al respecto.

El citado documento consta de 4 folios a una cara numerados, firmados y fechados 4 de noviembre de 2008. Se adjunta copia del texto.

El texto reconoce el interés del Ayuntamiento por avanzar la ejecución de la citada infraestructura, y la necesaria ocupación de las fincas a afectados.

El texto señala que el objeto del proyecto se desarrollará de acuerdo al proyecto municipal aprobado por Junta de Gobierno local de fecha 3 de julio de 2006. Que ha servido de base al informe emitido por estos servicios técnicos con fecha 20 de abril de 2018.

El texto señala expresamente que en base al interés general el Ayuntamiento procederá a la ejecución anticipada de la infraestructura, siendo el objeto del convenio contar con la disponibilidad de los terrenos señalados a tal efecto.

El Ayuntamiento se compromete a incluir en el futuro PGOU el aprovechamiento que corresponda a sus titulares conforme derecho, por la superficie efectivamente ocupada, que ha sido objeto de cesión gratuita y cuya ocupación se permite.

El Ayuntamiento se obliga a afrontar el gasto total de las obras, quedando el propietario que en cada caso cede la ocupación, exento en ese momento del pago. Los acuerdos son firmados individualmente con cada propietario, o propietarios de cada parcela.

El texto recoge que el régimen aplicable al convenio será el señalado en el RDL 2/2008 de 20 de junio, art 94 de la Ley 5/99y art 435 y 440 del D22/04, teniendo vigencia hasta que se cumplan por las partes las obligaciones asumidas.

La validez y eficacia, de estos acuerdos queda suspensivamente condicionada a su aprobación por el Órgano competente, y a su publicación y formalización en documento administrativo, en cuyo caso adquirirá el carácter de convenio urbanístico administrativo según se recoge en el texto.

En cuanto al proyecto de urbanización, este ya ha sido objeto de informe conjunto por el Arquitecto y por el Ingeniero municipal, en informe independiente.

Como ya se señaló en informe de 20 de abril de estos servicios técnicos, y en informe de fecha fecha 31 de julio de 2017, fue presentado proyecto de expropiación, emitiéndose informe para subsanación de deficiencias requiriendo documentación con fecha 30 de agosto de 2017. Con fecha 14 de febrero de 2018, se presenta el documento de proyecto de actuación y el proyecto de urbanización, y se adjuntan, escritura pública de constitución de la Junta de Compensación, así como certificación del acta suscrita por el secretario de la asamblea, sobre acuerdo de asamblea de aprobación del documento presentado, así como de proyecto de urbanización, facultando al presidente de la Junta de Compensación a su presentación. El técnico que suscribe entiende que con la documentación presentada han sido subsanadas las deficiencias señaladas en el anterior informe. Por tanto puede continuarse la tramitación del expediente expropiatorio, en el momento en que se subsanen las deficiencias señaladas al proyecto de actuación.

El proyecto de actuación presentado recoge las determinaciones señaladas por el Plan General de Ordenación Urbana para el sector SUNC-23:

Superficie del sector: 29.706,33 m2.

Superficie Neta del sector: 24.724,22 m2. (Descontando el sistema General Viario incluido).

Sistema general viario: 4.982,11 m2. (Sistema General Viario incluido).

Densidad de edificación total estimado: 19.309,11 m2.

Índice bruto: 0,65 m2eedif/m2suelo.

Índice neto: 0,78098 m2edif/m2s.neto.

Número total de viviendas estimado: 148.

La propuesta parte de las asignaciones del Plan General de Ordenación Urbana,

Vivienda – 2ª Categoría en régimen de promoción libre 7.663,09 m2c

Vivienda – 2ª Categoría en régimen de protección pública 4.634,19 m2c

Vivienda – 1ª Categoría en régimen de promoción libre 3.150,00 m2c

Usos terciarios compatibles en parcela con vivienda 734, 80 m2c

Usos terciarios incompatibles en parcela con vivienda 3.127,03 m2c

Para a continuación aplicar los coeficientes de ponderación de la ordenación detallada, a los efectos equidistributivos del ámbito, que de acuerdo a los valores de mercado parecen razonables.

Vivienda – 2ª Categoría en régimen de promoción libre 1,00 m2cp/m2c

Vivienda – 2ª Categoría en régimen de protección pública 0,80 m2cp/m2c

Vivienda – 1ª Categoría en régimen de promoción libre 1,10 m2cp/m2c

Usos terciarios compatibles en parcela con vivienda 0,55 m2cp/m2c

Usos terciarios incompatibles en parcela con vivienda 0,45 m2cp/m2c

La propuesta que realiza el documento recoge un aprovechamiento lucrativo máximo 16.646,76 m2, ponderada la edificabilidad al uso predominante pormenorizado, residencial colectivo para promoción no acogida a protección pública. Las condiciones generales propuestas son coherentes y se ajustan a la ordenación general y detallada vigente.

El proyecto de actuación no modifica las previsiones del planeamiento, y recoge las cesiones previstas por el mismo, incluyéndose la parcela RC-VE-1, destinada a viviendas sometidas a régimen de protección pública, con edificabilidad total de 2.215,60 m2 y aprovechamiento lucrativo expresado en el uso predominante de 1.664,68 m2.

Se relacionan a continuación todas las cesiones previstas en el proyecto de actuación. De cada una se aporta ficha individualizada.

DENOMINACIÓN DE PARCELA

SUPERFICIE (M²)

TIPO DE CESIÓN

SG-VP-NC23

4.982,11

SISTEMA GENERAL VIARIO

SL-VP-1

545,11

SISTEMA LOCAL VIARIO

SL-VP-2

1.355,65

SISTEMA LOCAL VIARIO

SL-VP-3

1.268,87

SISTEMA LOCAL VIARIO

SL-VP-4

57,34

SISTEMA LOCAL VIARIO

SL-VP-5

684,52

SISTEMA LOCAL VIARIO

EL-EQ-1

101,41

ESPACIO LIBRE

EL-EQ-2

743,95

ESPACIO LIBRE

EL-EQ-3

2.928,59

ESPACIO LIBRE

EL-NE-1

516,39

ESPACIO LIBRE

EL-NE-2

604,51

ESPACIO LIBRE

EQ-PU-1

4.946,41

EQUIPAMIENTOS

En cuanto a la necesidad de subsanación de deficiencias del proyecto de actuación desde el punto de vista técnico.

Visto lo señalado sobre la documentación facilitada hasta el momento para la ocupación y ejecución anticipadas, teniendo en cuenta lo señalado en el presente informe, en cuanto a la ejecución de los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, estas pueden ser obtenidas, por cesión gratuita, (Art. 207, 211 y 212 RUCyL D24/04). Cabe destacar que los acuerdos suscritos por el Ayuntamiento lo han sido con particulares y no con la Junta de Compensación, sin entrar en este informe técnico en otras consideraciones que puedan darse desde el punto de vista jurídico.

Esta ocupación anticipada pudo realizarse en su día, por expropiación forzosa, mediante los procedimientos previstos en la Legislación del Estado y de forma complementaria en los artículos 223 a 227 para las actuaciones aisladas y 283 para las actuaciones integradas, o por ocupación directa, mediante el procedimiento previsto en los artículos 228 a 232.

En este caso, en el año 2008 y mediante este procedimiento de ocupación directa, fueron ocupadas anticipadamente y sin fijarse indemnización alguna o reserva legal alguna a favor de los propietarios, las fincas señaladas en el proyecto ejecutado por el Ayuntamiento, constando en los archivos municipales la información detallada al respecto. En cuanto a la ejecución de la urbanización, el Art.200 señala que esta corresponde al urbanizador, si bien cuando convenga el Ayuntamiento puede ejecutar estas obras, lo cual no exime a los propietarios de su obligación de costear los gastos de urbanización.

En cuanto a los costes de urbanización, teniendo en cuenta la información de fincas portadas, y el proyecto tramitado y ejecutado en el año 2008, por este ayuntamiento, el importe de obra adjudicada en el mismo fue de 717.563,08€ mas el 16% de IVA que supone un total de 832.373,17 €, que deben formar parte de los costes de urbanización y por tanto incorporarlos como partida al mismo, en condición de coste de urbanización ejecutado anticipadamente por la Administración, por uno de los sistemas previstos por la Ley 5/99 y RUCyL D22/04.

Teniendo en cuenta lo anterior, y los costes de urbanización anticipados por este Ayuntamiento, sin que haya sido justificada hasta el momento, exención legal alguna a favor de la Junta de Compensación que la exonere de hacer frente a los mismos, como señala la legislación vigente, desde el punto de vista técnico se estima que deben incrementarse los costes de la urbanización presentados, con la cantidad íntegra del importe ya satisfecho por este Ayuntamiento, por importe de 717.563,08 € más 129.161,35 € en concepto de IVA, con un importe total de la ejecución, conexión y refuerzo del sistema general adscrito de 846.724,43 €, recogiéndose el sistema de ingreso previsto para este pago, así como su correspondiente garantía, con carácter previo a la aprobación del proyecto de actuación.

Por tanto se estima una carga de urbanización del sector cara a la prestación de garantías, que totaliza un presupuesto de contrata con iva de 3.373.072,14 €

Tras lo indicado anteriormente, el técnico que suscribe solicita la subsanación de los aspectos recogidos en el presente informe respecto del proyecto de actuación para poder continuar la tramitación del expediente, de acuerdo a lo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo, Ley de Urbanismo de Castilla y León 5/99 y reglamento que la desarrolla D 22/04, así como las demás normas aplicables en los términos señalados en el presente informe. Y todo ello sin perjuicio de mejor criterio respecto de las deficiencias señaladas.

Lo cual informamos, en San Andrés del Rabanedo a 15 de febrero de 2019 (sic).»

Octavo.– En fecha 20 de diciembre de 2019, por parte del Arquitecto municipal, a requerimiento expreso del Concejal de Hacienda, Régimen Interno, Régimen Jurídico y Urbanismo e Infraestructuras solicitando se emita informe sobre el estado de la tramitación de expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR, se procede a emitir informe con el siguiente contenido literal:

En relación con el asunto de referencia, se informa lo siguiente:

IDENTIFICACIÓN

En base a la necesidad de incorporación de nuevos informes relativos a los expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR, y como consecuencia de la excedencia del Arquitecto Municipal que se encargaba del expediente, se remite en fecha 29 de noviembre de 2019 al Arquitecto Municipal que por turno le corresponda, Comunicación Interna remitida por el Concejal de Hacienda, Régimen Interno, Régimen Jurídico y Urbanismo e Infraestructuras solicitando se emita «ínforme sobre el estado de la tramitación de dicho expediente de la parte que sea de su competencia».

Se redacta el presente informe para dar contestación a lo solicitado en aras a de posibilitar «la elaboración de un informe-propuesta sobre la resolución que debe adoptar el órgano municipal de conformidad con la legislación vigente».

OBJETO

El objeto del presente informe es analizar desde el punto de vista técnico, el contenido obrante en los distintos expedientes y que, en la actualidad, impiden la continuidad de su tramitación, aclarando para ello, las cuestiones técnicas objeto de discrepancia en aras a posibilitar la continuidad de la tramitación de los distintos expedientes relativos al sector en cuestión.

Para ello, el técnico que suscribe analizará el contenido de los siguientes expedientes: 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR, todos ellos relativos al desarrollo urbanístico del Suelo Urbano No Consolidado (SUNC-23). En relación con lo solicitado en la comunicación interna, se analizarán las cuestiones que suscitan la discrepancia entre los informes emitidos por los funcionarios encargados de informar el expediente y que, según se hace constar en la citada comunicación, impiden la elaboración, por parte del funcionario encargado de ello, del preceptivo informe propuesta sobre la resolución que debe adoptar el órgano municipal de conformidad con la legislación vigente.

INFORME

ANTECEDENTES

Como resultado de la tramitación de los expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR, tras la emisión de los distintos informes en los que se solicita la subsanación de deficiencias técnicas que permitan continuar con la citada tramitación, consta dentro del expediente 000001/2018 PAC como último documento realizado hasta la fecha, el informe emitido por el T.A.G. responsable del Departamento en fecha 19 de marzo de 2019, relativo a la aprobación inicial del Proyecto de Actuación del Sector de Suelo Urbano No Consolidado SUNC 23 del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo, exponiendo en el apartado de CONCLUSIONES Y PROPUESTA lo siguiente:

«Por tanto, una vez analizados los antecedentes, los informes emitidos y las consideraciones descritas, se considera adecuado por quien suscribe, renunciar a confeccionar el preceptivo informe jurídico con propuesta de resolución que corresponde al responsable del Departamento, al entender que existe unas notables diferencias entre las conclusiones que se derivan de los informes técnicos redactados por el Arquitecto Municipal y el informe jurídico derivado del expediente, que a su vez implicarían unas diferentes implicaciones en el acuerdo a adoptar. Entendiendo que sería aconsejable recabar la confección un nuevo informe técnico-jurídico que se pronuncie sobre la resolución que debe adoptar el órgano municipal, de conformidad con la legalidad vigente.»

Para una mejor comprensión de la motivación de la conclusión de este informe, se transcribe literalmente la parte del informe que resulta objeto de la discrepancia. Se trata de un informe técnico realizado por el Arquitecto Municipal de fecha 15 de febrero de 2019. Asimismo se considera oportuno reseñar que, en el citado informe, se incorpora parte del contenido que ya figura en informe técnico previo, suscrito tanto por el Arquitecto Municipal como por el Ingeniero Técnico Municipal fechado el 2 de abril de 2018.

EXTRACTO DEL INFORME DEL ARQUITECTO MUNICIPAL:

«En cuanto a la necesidad de subsanación de deficiencias del proyecto de actuación desde el punto de vista técnico.

Visto lo señalado sobre la documentación facilitada hasta el momento para la ocupación y ejecución anticipadas, teniendo en cuenta lo señalado en el presente informe, en cuanto a la ejecución de los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, estas pueden ser obtenidas, por cesión gratuita, (art 207, 211 y 212 RUCyL D24/04). Cabe destacar que los acuerdos suscritos por el Ayuntamiento lo han sido con particulares y no con la Junta de Compensación, sin entrar en este informe técnico en otras consideraciones que puedan darse desde el punto de vista jurídico.

Esta ocupación anticipada pudo realizarse en su día, por expropiación forzosa, mediante los procedimientos previstos en la Legislación del Estado y de forma complementaria en los artículos 223 a 227 para las actuaciones aisladas y 283 para las actuaciones integradas, o por ocupación directa, mediante el procedimiento previsto en los artículos 228 a 232.

En este caso, en el año 2008 y mediante este procedimiento de ocupación directa, fueron ocupadas anticipadamente y sin fijarse indemnización alguna o reserva legal alguna a favor de los propietarios, las fincas señaladas en el proyecto ejecutado por el Ayuntamiento, constando en los archivos municipales la información detallada al respecto. En cuanto a la ejecución de la urbanización, el Art.200 señala que esta corresponde al urbanizador, si bien cuando convenga el Ayuntamiento puede ejecutar estas obras, lo cual no exime a los propietarios de su obligación de costear los gastos de urbanización.

En cuanto a los costes de urbanización, teniendo en cuenta la información de fincas portadas, y el proyecto tramitado y ejecutado en el año 2008, por este ayuntamiento, el importe de obra adjudicada en el mismo fue de 717.563,08€ mas el 16% de IVA que supone un total de 832.373,17 €, que deben formar parte de los costes de urbanización y por tanto incorporarlos como partida al mismo, en condición de coste de urbanización ejecutado anticipadamente por la Administración, por uno de los sistemas previstos por la Ley 5/99 y RUCyL D22/04.

Teniendo en cuenta lo anterior, y los costes de urbanización anticipados por este Ayuntamiento, sin que haya sido justificada hasta el momento, exención legal alguna a favor de la Junta de Compensación que la exonere de hacer frente a los mismos, como señala la legislación vigente, desde el punto de vista técnico se estima que deben incrementarse los costes de la urbanización presentados, con la cantidad íntegra del importe ya satisfecho por este Ayuntamiento, por importe de 717.563,08 € más 129.161,35 € en concepto de IVA, con un importe total de la ejecución, conexión y refuerzo del sistema general adscrito de 846.724,43 €, recogiéndose el sistema de ingreso previsto para este pago, así como su correspondiente garantía, con carácter previo a la aprobación del proyecto de actuación.

Por tanto se estima una carga de urbanización del sector cara a la prestación de garantías, que totaliza un presupuesto de contrata con iva de 3.373.072,14 €.

Tras lo indicado anteriormente, el técnico que suscribe solicita la subsanación de los aspectos recogidos en el presente informe respecto del proyecto de actuación para poder continuar la tramitación del expediente, de acuerdo a lo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo, Ley de Urbanismo de Castilla y León 5/99 y reglamento que la desarrolla D 22/04, así como las demás normas aplicables en los términos señalados en el presente informe. Y todo ello sin perjuicio de mejor criterio respecto de las deficiencias señaladas.»

Ante lo cual, el Técnico de la Administración General emite informe de fecha 19 de marzo de 2019, en el que se contienen las conclusiones anteriormente transcritas y que resultan del análisis contenido en la consideración jurídica séptima del mismo informe, transcribiéndose a continuación en aras a una mejor comprensión del informe que ahora se emite:

«Séptima.– Procede que, previamente a un análisis pormenorizado de la documentación presentada por el promotor del Proyecto de Actuación, se entren a valorar algunas de las cuestiones sustanciales que, derivadas de los informes técnicos emitidos al respecto, parece que pueden paralizar la continuidad de la tramitación administrativa.

A este respecto se debe señalar, a mero título indicativo y sin entrar a discutir las bases y fundamentos de los informes técnicos, que no se comparten algunas de las consideraciones que allí se plasman.

En este sentido se considera que no podría calificarse el sistema de obtención de los terrenos donde se ejecutaron las dotaciones públicas incluidas en el sector como una ocupación directa, no solo por concurrir los requisitos para ello sino por entender que el Convenio que tramitó el Ayuntamiento fue el instrumento válido para obtener los terrenos y ejecutar las obras. Convenio que no procede ahora examinar por que no fue publicado pero que es evidente que cumplió con sus fines (sin entrar a valorar la falta de identidad entre los firmantes del Convenio y la Junta de Compensación promotora del proyecto) y así se consagra en el PGOU aprobado con posterioridad. Recordando en todo caso que tanto para la normativa urbanística municipal en el momento de ejecutarse la dotación, NNSS municipales que calificaban ese suelo como urbanizable, como el PGOU que lo sectorizaba como urbano no consolidado, determinan el vial como un Sistema General, como categoría jurídica diferenciada del resto de dotaciones locales.

Por último no procede en este informe entrar a valorar la conceptualización del posible ingreso exigible a la Junta de Compensación actual.

Las consecuencias de mantener esta discrepancia implica una severa diferencia en cuanto a los intereses económicos de las partes, haciéndose necesario incorporar nuevos informes que aclaren de manera taxativa cual debe ser la posición de los órganos municipales. Máxime cuando la postura que defiende este informe parece que supondría una cuantiosa merma económica en los ingresos derivados del desarrollo de este Sector de acuerdo con el criterio técnico.”

METODOLOGÍA

En base al contenido del apartado anterior y dada la complejidad de lo solicitado, el Técnico que suscribe considera que, previo al análisis de los expedientes sobre los que se debe informar, resulta necesaria la recopilación de los datos previos obrantes en este Ayuntamiento, en relación con el asunto de referencia.

Posteriormente será necesario el análisis de la documentación técnica obrante en los tres expedientes objeto de informe, prestando especial atención al contenido de los informes técnicos para, de este modo, poder emitir el dictamen de acuerdo a lo solicitado en la Comunicación Interna remitida.

EXPEDIENTES ADMINISTRATIVOS PREVIOS

De acuerdo a los datos que se han podido obtener en los Servicios Técnicos, así como en la documentación remitida por el Servicio de Contratación, se puede elaborar este índice cronológico en aras a obtener una mayor perspectiva de la situación de las obras de urbanización ejecutadas en la Calle Dulcinea, por resultar estas la principal causa de discrepancia:

  • • En fecha 04 de noviembre de 2008 se suscribe el “Convenio Urbanístico para cesión y ocupación de los terrenos afectados por el Proyecto de obras para la apertura y ejecución de D/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la calle Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo”
  • • En fecha 14 de abril de 2010 fueron recibidas las obras de urbanización para la apertura y ejecución de la C/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la Calle Antonio Vázquez Fernández.
  • • En fecha 06 de agosto de 2010 se aprueba definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo.
  • • En fecha 03 de mayo de 2016, se aprueba definitivamente la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo.
  • • En fecha 13 de julio de 2017 se presenta el Proyecto de Expropiación, que inicia los trámites orientados a la urbanización del SUNC 23.

Se considera necesario reseñar en este punto que, como ya se ha recogido en este informe, según el criterio del Técnico de Administración General que suscribe el informe jurídico, “el Convenio que tramitó el Ayuntamiento fue el instrumento válido para obtener los terrenos y ejecutar las obras”.

Índice cronológico de Informes técnicos obrantes en los expedientes objeto de informe:

A continuación se hace una recopilación cronológica de los distintos informes técnicos emitidos contenidos en los expedientes que son objeto de informe, detallando los datos más relevantes para la elaboración del informe que ahora se elabora:

000001/2017 – EXP

  • • Solicitud de informe en fecha 24-07-2017 no recibido por el Arquitecto Municipal.
  • • Los informes técnicos obrantes en el expediente y emitidos por el Arquitecto Municipal en fechas 30-08-2017, 14-12-2017, limitándose a solicitar documentación completa, en el primer informe y el informe jurídico correspondiente en los informes realizados en el año 2017.
  • · Informe de fecha 14-01-2019 emitido por el Arquitecto Municipal, comprendiendo el conjunto de los siguientes expedientes, 000007/PEX, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR en el que se solicita el expediente completo, así como los acuerdos municipales relativos al “Convenio Urbanístico para cesión y ocupación de los terrenos afectados por el Proyecto de obras para la apertura y ejecución de D/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la calle Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo”.

000001/2018 – PAC

  • • Informe sobre los tres expedientes (1/2018-PAC, 1/2018-PUR y 1/2017-EXP) emitido conjuntamente por el Arquitecto Municipal y el Ingeniero Técnico Municipal en fecha 20-04-2018 solicitando subsanación de deficiencias.
  • • Informe emitido en fecha 14-01-2019 por el Arquitecto Municipal relativo a la totalidad de los expedientes objeto de informe y que ya se ha mencionado en el expediente anterior.
  • • Informe emitido en fecha 15-02-2019 por el Arquitecto Municipal, en el que se reitera en la inclusión en los costes de urbanización, el importe de la obra de urbanización de la Calle Dulcinea por un importe de 846.724,43€ (717.563,08€ + 129.161,35€), ascendiendo el total de la carga de urbanización a un presupuesto de contrata de 3.373.072,14€, si bien, y en base contenido del informe, este total de carga de urbanización no se puede desglosar para su consideración por parte del técnico que suscribe.
  • • Consta en este expediente informe jurídico, en el que en su apartado de conclusiones y propuesta, renuncia a la emisión de un informe jurídico con propuesta de resolución por “las notables diferencias entre las conclusiones que se derivan del los informes técnicos redactados por el Arquitecto Municipal y el informe jurídico derivado del expediente”.

000001/2018 – PUR

  • • Informe sobre los tres expedientes (1/2018-PAC, 1/2018-PUR y 1/2017-EXP) emitido conjuntamente por el Arquitecto Municipal y el Ingeniero Técnico Municipal en fecha 20-04-2018 solicitando subsanación de deficiencias.
  • • Informe emitido en fecha 14-01-2019 por el Arquitecto Municipal relativo a la totalidad de los expedientes objeto de informe y que ya se ha mencionado en los expedientes anteriores.
  • • Informe emitido en fecha 01/02/2019 emitido conjuntamente por el Arquitecto Municipal y el Ingeniero Técnico Municipal relativo al expediente 000001/2018 PUR, en el que se pronuncian favorablemente sobre la adecuación del Proyecto de Urbanización presentado al Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo.

SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LA CALLE DULCINEA PREVIA AL DESARROLLO URBANÍSTICO DEL SUNC 23

Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, aprobadas definitivamente por acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de León de 16 de diciembre de 1999

Extracto del Plano N.º 18 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, aprobadas definitivamente por acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de León de 16 de diciembre de 1999. En dicho plano se constata que la Calle Dulcinea es un sistema local de nuevo trazado ubicado en el SAU. H, que se conecta a los Sistemas Generales de Vías Públicas de la Calle Azorín y la Avenida Párroco Pablo Díez.

Plan General De Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo

Mediante la ORDEN FOM/1119/2010, de 19 de julio, se aprueba definitivamente el Plan General de Ordenacion Urbana de San Andres del Rabanedo (Leon). Se publica en el Boletín Oficial de Castilla y León, de 06-08-2010.

En el libro III, Normativa y Anexos a la Normativa, en su parte II de Anexos a la Normativa del PGOU de San Andrés del Rabanedo, se constata que se trata de un suelo urbano no consolidado con ordenación detallada. A continuación se adjuntan las Determinaciones de Ordenación General del SUNC 23:

En el apartado de urbanización de las Determinaciones de Ordenación General , se contempla lo siguiente:

URBANIZACIÓN

La red viaria impuesta garantiza la integración del sector con los sectores y la trama urbana colindante. Tiene previsto un Sistema General Viario (SG-VP-NC23) perteneciente a la red básica, la calle Dulcinea, que comunicará la glorieta de los Donantes de Sangre con otra glorieta de nueva creación en la calle Antonio Vázquez Fernández. La red viaria se completará con dos viales pertenecientes a la red local, uno es la unión de la calle Guzmán el Bueno con la nueva glorieta de la calle Dulcinea, y la otra es un vial entre la calle Antonio Vázquez Fernández y la calle Dulcinea. Además de estos viales se dará continuidad a la calle las Mundinas.

Entendiendo que, desde el punto de vista del técnico que suscribe, la redacción dada a este apartado se produce en el momento de aprobación del PGOU de San Andrés del Rabanedo, encontrándose las obras de urbanización ejecutadas, recibidas y puestas en servicio por parte de este Ayuntamiento.

En este punto se considera necesario reseñar que, según datos aportados por el departamento de Contratación, la recepción de las obras por parte del Ayuntamiento se realizó en fecha 14 de abril de 2010, muy cercana en el tiempo a la fecha aprobación definitiva del PGOU de San Andrés del Rabanedo cuestión que, a juicio de quien suscribe, explicaría que no se modificara la redacción del apartado de Urbanización contenido en las Condiciones de Desarrollo del Sector SUNC 23 recogida en el PGOU de San Andrés del Rabanedo.

Asimismo, es de reseñar a los efectos oportunos, que en la página 65 de la Memoria Vinculante del PGOU de San Andrés del Rabanedo, se contempla lo siguiente:

El instrumento de gestión del sector se ajustará a las estipulaciones y compromisos recogidos en el «Convenio Urbanístico para cesión y ocupación de los terrenos afectados por el proyecto de oras para la apertura y ejecución de c/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la c/ Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo» en cuanto al reconocimiento de los derechos de los propietarios sobre el aprovechamiento urbanístico de los terrenos cedidos gratuitamente para la ejecución de las obras.

Contemplándose, en la página 70 de la citada Memoria lo siguiente:

El instrumento de gestión del sector se ajustará a las estipulaciones y compromisos recogidos en el «Convenio Urbanístico para cesión y ocupación de los terrenos afectados por el proyecto de obras para la apertura y ejecución e c/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la c/ Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo» en cuanto al reconocimiento de los derechos e los propietarios sobre el aprovechamiento urbanístico de los terrenos cedidos gratuitamente para la ejecución de las obras.

Se entiende que, al ser el PGOU de San Andrés del Rabanedo un documento con Aprobación Definitiva, desde el punto de vista y las competencias del técnico que suscribe, el contenido del mismo debe ser considerado válido, y por tanto, a falta de criterio mejor fundado, la validez del Convenio en cuestión.

Modificación del Plan General De Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo relativa al Sector SUNC 23, ORDEN FYM/398/2016.

En la propuesta de modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo relativa al SUNC 23 está contenida la ficha resumen de Determinaciones de Ordenación General que se aporta a continuación:

Se puede constatar que se mantiene la redacción dada en el PGOU de San Andrés del Rabanedo, en cuanto a las condiciones de desarrollo de la urbanización:

URBANIZACIÓN

La red viaria impuesta garantiza la integración del sector con los sectores y la trama urbana colindante. Tiene previsto un Sistema General Viario (SG-VP-NC23) perteneciente a la red básica, la calle Dulcinea, que comunicará la glorieta de los Donantes de Sangre con otra glorieta de nueva creación en la calle Antonio Vázquez Fernández. La red viaria se completará con dos viales pertenecientes a la red local, uno es la unión de la calle Guzmán el Bueno con la nueva glorieta de la calle Dulcinea, y la otra es un vial entre la calle Antonio Vázquez Fernández y la calle Dulcinea. Además de estos viales se dará continuidad a la calle las Mundinas.

Se considera conveniente recordar que ya se hizo mención en el mismo apartado del PGOU de San Andrés del Rabanedo, que la urbanización se encontraba ejecutada, recibida y puesta en servicio con anterioridad a la aprobación del Plan y, por tanto, en la redacción del documento de Modificación de planeamiento, que también cuenta con aprobación definitiva, lo que se expone a los efectos oportunos.

ANÁLISIS del contenido de los expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR

Examinada la documentación obrante en los expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR, y en base a lo solicitado en el escrito que se me remite, el Arquitecto Municipal que suscribe, entiende que el informe, en aras a poder continuar con la tramitación de los expedientes anteriormente mencionados, debe centrarse en el análisis y conclusión, dentro de las competencias propias de quien informa, sobre las discrepancias que se plantean en los informes emitidos tanto por el Arquitecto Municipal D. Francisco Javier Gutiérrez González en fecha 15 de febrero de 2019 y el Técnico de Administración General, D. José Vicente Revilla García en fecha 19 de marzo de 2019.

Las obras de urbanización de la calle Dulcinea, se ejecutan en base al Convenio suscrito por parte de este Ayuntamiento, con los propietarios de las parcelas sobre las que se ubican los terrenos necesarios para la citada intervención. En dicho convenio, es el propio Ayuntamiento el que “se obliga a soportar íntegramente el coste total de las obra, con cargo a sus propios recursos o bien mediante la financiación por otras Administraciones Públicas, quedando los propietarios de los terrenos cuya ocupación se permite por medio de este convenio exentos del abono de gasto alguno derivado de las obras de urbanización a ejecutar.”

Tal y como se refleja en el informe del Técnico de la Administración General, “el Convenio que tramitó el Ayuntamiento fue el instrumento válido para obtener los terrenos y ejecutar las obras… Recordando en todo caso que tanto para la normativa urbanística municipal en el momento de ejecutarse la dotación, NNSS municipales que calificaban ese suelo como urbanizable, como el PGOU que lo sectorizaba como urbano no consolidado, determinan el vial como un Sistema General, como categoría jurídica diferenciada del resto de dotaciones locales.”

El convenio se suscribió en vigencia de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, aprobadas definitivamente por acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de León de 16 de diciembre de 1999, en concreto afectan a terrenos pertenecientes al sector de suelo urbanizable S.A.U. H, tal y como se constata con el extracto del Plano N.º 18 de ordenación y gestión del suelo urbano y apto para urbanizar, de las citadas normas y que figura en este informe.

La Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 69.1.b. establece que Las actuaciones aisladas pueden tener por objeto “ejecutar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, así como ampliar los patrimonios públicos de suelo, en toda clase de suelo. A tal efecto pueden desarrollarse, mediante gestión pública:

  • 1.º Actuaciones de expropiación.
  • 2.º Actuaciones de ocupación directa.
  • 3.º Actuaciones mediante obras públicas ordinarias, conforme a la legislación de régimen local.”

El siguiente punto del citado artículo 69.2.a, establece que la gestión de las actuaciones aisladas puede ser “Pública, asumiendo la condición de urbanizador el Ayuntamiento u otra de las entidades citadas en el primer apartado del artículo 67”. Cuestión que viene recogida en el texto del Convenio y que se ha considerado conveniente transcribir en este informe.

El artículo 66.a. de la LUCyL contempla que, los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, podrán ser obtenidos «Por cesión gratuita mediante alguno de los sistemas de actuación previstos en este Título», dado que la obtención de los terrenos se ha realizado en base a la cesión gratuita de los terrenos, tal y como recoge el convenio suscrito a tal fin, el técnico que suscribe entiende que, no hay argumentos para que se pueda considerar que se trate de una actuación ocupación directa, dado que se ajusta a lo prescrito en el artículo 94 de la LUCyL relativo a Convenios Urbanísticos, en cuanto a que el Ayuntamiento, como entidad pública puede «suscribir convenios entre sí o con particulares, con la finalidad de establecer condiciones detalladas para la ejecución del planeamiento urbanístico».

Por otro lado, el artículo 68 de la LUCyL relativo a la Ejecución de la urbanización, especifica que, «la ejecución de la urbanización corresponde al urbanizador», en este caso el Ayuntamiento, de motu proprio, se obliga a soportar el coste total de las obras, con cargo a sus propios recursos o bien mediante la financiación por otras Administraciones Públicas, quedando los propietarios de los terrenos cuya, cuya ocupación se permite en el convenio suscrito, «EXENTOS DEL ABONO DE GASTO ALGUNO DERIVADO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN A EJECUTAR».

Asimismo, el citado artículo 68 en su punto 2 contempla como gastos de urbanización «todos aquellos que precise la gestión urbanística, que se detallarán reglamentariamente».

Contempla el artículo 48 del RUCyL, relativo a «Deberes de la promoción de las actuaciones urbanísticas», en su punto c lo siguiente:

«c) Costear, y en su caso ejecutar, todas las obras de urbanización necesarias para que las parcelas alcancen o recuperen la condición de solar, sin perjuicio del derecho al reintegro de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus entidades prestadoras, conforme a la legislación sectorial. Entre las obras citadas se entenderán incluidas:

  • 1.º Las obras precisas para la conexión del sector con los sistemas generales de vías públicas y servicios urbanos existentes y previstos, o en su defecto con las redes municipales de vías públicas y servicios urbanos.
  • 2.º Las obras precisas para la ampliación o refuerzo de los sistemas generales existentes, o en su defecto de las redes municipales existentes, de forma que se asegure su correcto funcionamiento.
  • 3.º Las demás obras necesarias para la captación, potabilización, suministro, evacuación y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora.
  • 4.º Las infraestructuras de transporte público que el planeamiento urbanístico exija para promover la movilidad sostenible.»

En base a lo anterior y desde el punto de vista técnico, en lo atinente a la Calle Dulcinea, es de reseñar que las obras de urbanización que se deberían contemplar dentro del proyecto de urbanización presentado, serían las relativas a la obras de ampliación o refuerzo de la calle Dulcinea, por tratarse de un Sistema General Existente ejecutado anterior a la aprobación del PGOU de San Andrés del Rabanedo , tal y como queda justificado por contar con la recepción de las obras de urbanización de la calle por parte del Ayuntamiento en fecha 14 de abril de 2010 y su clasificación como Sistema General en el PGOU de San Andrés del Rabanedo.

Consideraciones particulares EXP 000001/2018 PAC

El Proyecto de Actuación se encuentra con informe emitido en fecha 15 de febrero de 2019, en el que se contemplan como aspectos a subsanar el pago de 846.724,43 € y su incremento en los costes de urbanización hasta una cantidad de 3.373.072,14 €. Cuestión que no comparte el técnico que suscribe por las motivaciones expuestas en el siguiente apartado del informe.

Siendo estas las únicas subsanaciones requeridas en los informes técnicos obrantes, y en base a lo anteriormente expuesto, el Arquitecto Municipal que suscribe el siguiente informe entiende que, no existen obstáculos técnicos que impidan la continuación de la tramitación del expediente 000001/2018 PAC.

Consideraciones particulares EXP 000001/2018 PUR

El proyecto de urbanización cuenta con informe favorable suscrito por los Técnicos Municipales, suscrito en fecha 01 de febrero de 2019.

El Artículo 198 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (D. 22/2004), relativo a la Determinación de los gastos de urbanización contempla lo siguiente:

«1. Son gastos de urbanización todos los que precise la gestión urbanística

3. Entre los gastos de urbanización deben entenderse también incluidos los siguientes gastos complementarios de la ejecución material de la urbanización:

  • a) La elaboración de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, así como los demás gastos asociados a la gestión urbanística, tales como:
    • 1.º Los gastos de constitución y gestión de las entidades urbanísticas colaboradoras.
    • 2.º Los gastos derivados de las publicaciones y notificaciones legalmente exigibles.
    • 3.º Los gastos derivados de las actuaciones relacionadas con el Registro de la Propiedad.
    • 4.º Los tributos y tasas correspondientes a la gestión urbanística. 5.º En el sistema de concurrencia, la retribución del urbanizador.
  • b) Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para, en caso de incompatibilidad con el planeamiento urbanístico o su ejecución:
    • 1.º La extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento.
    • 2.º La demolición de construcciones e instalaciones y la destrucción de plantaciones y obras de urbanización.
    • 3.º El cese de actividades, incluidos los gastos de traslado.
    • 4.º El ejercicio de los derechos de realojo y retorno. c) La conservación y mantenimiento de la urbanización hasta su recepción por el Ayuntamiento.
  • c) La conservación y mantenimiento de la urbanización hasta su recepción por el Ayuntamiento.”

Gastos de urbanización según informes técnicos obrantes en el expediente.

INFORME FECHADO 20 DE ABRIL DE 2018

Se estima una carga de urbanización del sector cara a la prestación de garantías, que totaliza un presupuesto de contrata sin IVA de 2.411.930,69 €, desglosados de la siguiente manera:

  • • Cantidad que asciende a la cantidad de 1.339.898,57 € en concepto de carga de urbanización del sector prevista.
  • • Cantidad que asciende a la cantidad de 717.563,08 € en concepto de cantidad anticipada por el ayuntamiento.
  • • Cantidad que asciende a la cantidad de 354.469,05 € en concepto de gastos derivados de la gestión urbanística estimados en el proyecto de actuación.
  • • Cantidad que asciende a la cantidad de 77.736,78 € en concepto de prestación de garantías frente al proyecto expropiatorio.

Totaliza un presupuesto, según el informe, que asciende a la cantidad de 2.411.930,69 € sin IVA, si bien en este presupuesto no se tuvo en cuenta para la suma los gastos relativos al concepto de prestación de garantías frente al proyecto expropiatorio. Por otro lado el IVA de los gastos anticipados no sería el mismo que el de los gastos de urbanización actuales, lo cual se expone a los efectos oportunos.

En fecha 14 de enero de 2019 se solicita por parte del Arquitecto Municipal, el expediente completo referente a los convenios, así como la documentación existente y acuerdos municipales, que no consta a estos servicios técnicos.

INFORME FECHADO 01 DE FEBRERO DE 2019

En fecha 01 de febrero de 2019, se emite informe suscrito por el Arquitecto Municipal y el Ingeniero Técnico Municipal encargados del expediente, en el que se impone un módulo de aval o fianza de urbanización de 2.087.890,67 €, se entiende que se considera válido y asume el siguiente desglose contenido en el proyecto de urbanización:

PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL 1.450.02477

13,00% Gastos generales 188.503,22

6,00% Beneficio industrial . 87.001,49

SUMA DE G.G. y B.I. 275.504,71

VALOR ESTIMADO DEL CONTRATO 1.725.529,48

21,00% I.V.A. 362.361,19

PRESUPUESTO BASE DE LICITACIÓN 2.087.890,67

Asciende el Presupuesto Base de Licitación a la expresada cantidad de DOS MILLONES OCHENTA Y SIEE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (2.087.890,67 €).

En informe emitido por el Arquitecto Municipal en fecha 15 de febrero de 2019 contenido en el expediente 00001/2018 PAC, y relativo a los expedientes 1/2018 PAC y 1/2017-EXP, se estima una “carga de urbanización del sector cara a la prestación de garantías, que totaliza un presupuesto de contrata con IVA de 3.373.072,14 €, entendiéndose que se contempla dentro de esta cantidad los 846.724,43 € relativos al coste de ejecución de las obras de urbanización de la Calle Dulcinea.

A este respecto es de reseñar que en el informe emitido por el Arquitecto Municipal, no se han desglosado los gastos considerados para obtener la cifra de 3.373.072,14 €, por lo que el técnico que suscribe no se puede pronuncia sobre tal cantidad. En base a un supuesto realizado se ha obtenido la misma cantidad considerando las siguientes cantidades parciales:

presupuesto

IVA 21%

TOTAL

Presupuesto proyecto urbanización

2.087.890,67

438.457,04

2.526.347,71

Coste obras C/ Dulcinea

846.724,43

Total gastos urbanización

3.373.072,14

Entendiendo el técnico que suscribe que se ha considerado como valor estimado del contrato, el presupuesto base de licitación, por lo que se está aplicando incorrectamente el IVA. Siendo el valor correcto, en todo caso a considerar, el siguiente:

Presupuesto

G.G.+B.I.

IVA

TOTAL

Presupuesto proyecto urbanización

1.450.024,77

275.504,71

362.361,19

2.087.890,67

Coste obras C/ Dulcinea

846.724,43

Total gastos

2.934.615,10

Como ya se ha mencionado, dado que desde el punto de vista jurídico se considera válido el “Convenio Urbanístico para cesión y ocupación de los terrenos afectados por el proyecto de obras para la apertura y ejecución de C/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la c/ Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo”, debería detraerse la cantidad relativa al coste de las obras y considerar como gastos de urbanización únicamente los contenidos en el Presupuesto del Proyecto de Urbanización que asciende a la cantidad de 2.087.890,67 €, DOS MILLONES OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS.

Asimismo en el último informe no se tuvieron en cuenta los gastos derivados de la gestión urbanística estimados en el proyecto de actuación, que asciende a la cantidad de 354.469,05 € según lo contemplado en el informe de fecha de 20 de abril de 2018. Ni los gastos derivados de las expropiaciones, 9.762,75 € según el proyecto de expropiación, lo que se expone a los efectos oportunos

Se considera necesario en este punto, hacer constar que en base a lo contemplado en la Disposición Adicional Séptima Garantía o fianza para la gestión de residuos de construcción y demolición del Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, el solicitante de la licencia urbanística deberá otorgar garantía o fianza equivalente para garantizar la correcta gestión de los residuos de construcción y demolición, contemplando el presupuesto del proyecto presentado una valoración que asciende a la cantidad de 91.626,72€ .

Es de reseñar que esta última cantidad (91.626,72€) excede de lo contemplado en el punto 4 de la disposición adicional séptima, “El importe de la fianza será de dieciocho euros por tonelada de residuos cuya generación se prevea en el estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, con un mínimo de trescientos euros y un máximo del dos por ciento del presupuesto de construcción previsto en el proyecto”, dado que el PEM del proyecto mas G.G. y B.I. de urbanización asciende a la cantidad de 1.725.529,48 €¸ siendo el 2% de esa cantidad 34.510,59 €, por lo que se deberá establecer garantía o fianza para la gestión de residuos de construcción y demolición por ésta última cantidad de 34.510,59 € más IVA.

Consideraciones particulares EXP. 000001/2018 PEX

Se insta por parte de la Junta de Compensación la expropiación de las parcelas cuyos propietarios han renunciado a su derecho de incorporarse a la citada Junta de Compensación, para lo que se aporta el correspondiente Proyecto de Expropiación. Las parcelas afectadas son las siguientes:

  • • 7001032TN8270S0001TH
  • • 7001024TN8270S0001YH
  • • 7098001TN8179N0001LK

El ámbito de las expropiaciones en este caso, se encuentra dentro del sector SUNC 23, suelo urbano no consolidado con ordenación detallada. Se incluye la relación de propietarios y demás titulares afectados por la expropiación así como la descripción de los bienes y derechos a expropiar, mediante certificaciones catastrales aportadas en las que figuran los datos de los titulares de la misma, así como la relación de fincas colindantes con su relación de propietarios. En base a lo expuesto se entiende que se ajusta a lo contemplado en el artículo 224 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (D. 22/2004) relativo a los requisitos y efectos de las Actuaciones Aisladas de Expropiación.

El procedimiento de valoración elegido por los redactores del Proyecto de expropiación es el de Tasación Conjunta de acuerdo a lo contemplado en el artículo 225 Procedimiento de Tasación Conjunta, del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (D. 22/2004), contiene las hojas de aprecio de las parcelas a expropiar dentro de los anejos 3, 4 y 5 del proyecto de expropiación.

Para la valoración de los bienes y derechos afectados, la documentación presentada se ajusta a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Regeneración Urbana aprobado mediante el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y su Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, en concreto a lo contemplado en al artículo 22 relativo a la valoración en situación de suelo urbanizado no edificado. Si bien, el técnico que suscribe emite el siguiente informe con independencia de las consideraciones técnicas realizadas por los redactores del proyecto en lo referido a sus estimaciones económicas. Por lo que se ha tenido en cuenta la relación entre la adecuación de la valoración propuesta con lo prescrito en la normativa que le resulta de aplicación, entendiendo, para este caso, que desde el punto de vista formal, se ajusta al procedimiento definido en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Por todo lo expuesto el técnico muestra su conformidad respecto de la documentación técnica contenida en el proyecto de expropiación presentada, respecto de la normativa que le resulta de aplicación, en los términos mencionados en el presente informe, por lo que procede la continuación de la tramitación del expediente 000001/2017 PEX.

CONCLUSIÓN

Como resumen y conclusión de todo lo anterior se puede señalar lo siguiente:

  • • En base a las consideraciones jurídicas que refrendan la validez del Convenio suscrito por este Ayuntamiento con los propietarios de los terrenos, así como a la normativa urbanística de aplicación, se considera que la gestión pública realizada en su día para la urbanización de la calle Dulcinea, fue una actuación mediante obras públicas ordinarias, conforme a la legislación de régimen local, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 69.b.3 de la LUCyL, por lo que se considera válido el contenido del citado Convenio, y que han resultado refrendadas tanto en la aprobación definitiva del PGOU de San Andrés del Rabanedo, como en la Modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo, relativa a la ordenación del Sector SUNC -23, que cuenta con aprobación definitiva de fecha 03 de mayo de 2016. Por tanto, el Arquitecto Municipal que suscribe considera que no se debería tener en cuenta la cantidad de 846.724,43€ como gastos de urbanización, quedando también fuera de cualquier ingreso que deba ser realizado al Ayuntamiento, dado que ello sería contrario a lo acordado en el Convenio Urbanístico para cesión y ocupación de los terrenos afectados por el Proyecto de obras para la apertura y ejecución de D/ Dulcinea, ejecución de glorieta y ampliación de la calle Antonio Vázquez Fernández en el municipio de San Andrés del Rabanedo, todo con independencia del criterio jurídico que se adopte.
  • • El Proyecto de Expropiación contenido en el Expediente 000001/2017 EXP, se ajusta a lo contemplado en la normativa de aplicación, por lo que el Arquitecto Municipal que suscribe se pronuncia favorablemente, respecto del contenido del mismo, procediendo, por tanto, la continuación de la tramitación del expediente en cuestión, salvo criterio mejor fundado.
  • • Respecto del Proyecto de Actuación obrante en el expediente 000001/2018 PAC, dado que las cuestiones técnicas a subsanar contempladas en el informe técnico emitido en fecha 15 de febrero de 2019 eran consideraciones acerca de la consideración de los gastos de urbanización de la Calle Dulcinea, el Técnico que suscribe entiende que, en atención a lo contemplado en el primer párrafo de estas conclusiones, dichas cuestiones deben entenderse subsanadas, por tanto el Arquitecto Municipal que suscribe se pronuncia favorablemente, respecto del contenido del mismo, procediendo, por tanto, la continuación de la tramitación del expediente en cuestión, salvo criterio mejor fundado.
  • • El Proyecto de Urbanización contenido en el Expediente 000001/2018 URB, cuenta con informe favorable tanto del Arquitecto Municipal como del Ingeniero Técnico Municipal emitido en fecha 01 de febrero de 2019, procediendo, por tanto, la continuación de la tramitación del expediente en cuestión.
  • • En cuanto a los gastos de urbanización, se deben consideran los siguientes, gastos de urbanización según informe del proyecto de urbanización 2.087.890,67 € IVA incluido, gastos de gestión urbanística estimados en el proyecto de actuación 354.469,05 €, gastos derivados de las expropiaciones y contenidos en el proyecto de expropiación 9.762,75 €. Lo cual se expone a los efectos oportunos.
  • • Se deberá establecer garantía o fianza para la gestión de residuos de construcción y demolición por ésta última cantidad de 34.510,59 € sin IVA.

Por todo lo expuesto, y salvo criterio mejor fundado, se considera que, desde el punto de vista técnico la documentación presentada relativa a los expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR se ajustan a la normativa que les resulta de aplicación, por lo que se pronuncia favorablemente, respecto de la misma y, por tanto, debe continuarse la tramitación de los tres expedientes en las condiciones contempladas en el presente informe.

Noveno.– Previo informe propuesta fechado el 18 de febrero de 2020 y suscrito por el Técnico de Administración General, en funciones de sustitución del responsable del Departamento de Urbanismo, así como por el Concejal de Urbanismo, por acuerdo de la Junta de Gobierno adoptado en sesión ordinaria del 25 de febrero de 2020, se adoptó acuerdo en cuya parte dispositiva se dispuso:

«Primero. Aprobar inicialmente el Proyecto de Actuación del sector de suelo urbano no consolidado SUNC-23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, que lleva a la práctica las previsiones de la León la ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, aprobándose definitivamente la modificación del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo, relativa a la determinación de la ordenación detallada del Sector SUNC-23 mediante el sistema de compensación.

Segundo. Someter el Proyecto de Actuación de la Junta de Compensación del sector de suelo urbano no consolidado SUNC-23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, CIF V24698797, a información pública por período de un mes, mediante anuncio en el Boletín Oficial de Castilla y León. Asimismo, estará a disposición de los interesados en la sede electrónica de este Ayuntamiento.

Durante el período de información pública quedará el expediente a disposición de cualquiera que quiera examinarlo, a los efectos de que se presenten las alegaciones que se consideren pertinentes.

Tercero. Notificar el presente Acuerdo a los propietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad. Asimismo, estará a disposición de los interesados en la sede electrónica de este Ayuntamiento.

Cuarto. Si durante el periodo de información pública no se hubieran presentado alegaciones, el Proyecto de Actuación se deberá entender aprobado definitivamente, sin necesidad de resolución expresa.

Dicho acuerdo de aprobación inicial fue diligenciado por la Secretaría general del Ayuntamiento en fecha 8 de abril de 2020 sobre el ejemplar en “formato papel” que obra en el expediente.

Décimo.– Practicada la información pública y las notificaciones a los propietarios y titulares de derechos que constan en el Registro de la Propiedad, en la forma establecida en dicho acuerdo, según informe emitido en fecha 25 de febrero de 2021 por la funcionaria encargada del registro, fueron presentadas las alegaciones que a continuación se referencian, a cuyo contenido se aludirá en las consideraciones jurídicas de este informe-propuesta:

  • – El 2 de septiembre de 2020, con número de anotación 7730, por Juan Antonio Corrales Sánchez.
  • – El 8 de septiembre de 2020, con número de anotación 7999, por Manuel Jesús Castro Pardo, en representación de Mariano Cruz Fernández y otros.

No obstante, no es objeto de este informe-propuesta la primera de las alegaciones relacionada por referirse al proyecto de expropiación, instando, exclusivamente, información sobre dicho expediente.

Décimo primero.– De dichas alegaciones se dio traslado a la Junta de Compensación mediante notificación a su Secretario, habiéndose registrado por dicha Entidad el 18 de noviembre de 2020, con número de anotación 12710-E, el siguiente informe sobre el contenido de las mismas:

Presentación y antecedes urbanísticos

El presente documento se elabora por TRÍGONO CONSULTORES, S.L., como redactor del Proyecto de Actuación con determinaciones básicas de urbanización y completas de reparcelación del Sector de Suelo Urbano No Consolidado del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo (León), a petición de la JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL SECTOR SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo, al objeto de emitir informe sobre la alegaciones presentadas a la aprobación inicial del referido Proyecto de Actuación.

La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de San Andrés, en sesión ordinaria celebrada el 25 de febrero de 2020 adoptó el acuerdo de aprobación inicial del Proyecto de Actuación del Sector de Suelo Urbano No Consolidado SUNC 23 del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo.

El 12 de junio de 2020, de acuerdo a lo especificado en los artículos 250 y siguientes del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en adelante RUCYL, dicho acuerdo fue publicado en el B.O.C. y L. n.º 116 mediante inserción de anuncio de «INFORMACIÓN pública relativa a la aprobación inicial del proyecto de actuación, proyecto de urbanización y proyecto de expropiación del Sector SUNC 23, del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo (León). Expte.: 1/18-PAC.

Asimismo, se procedió a la notificación individualizada a los interesados el 25 de agosto de 2020, según consta entre la información facilitada a la Junta de Compensación por el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo.

A continuación, con fecha de entrada en el Registro Electrónico del Ayuntamiento de San Andrés de 8 de septiembre de 2020, Manuel – Jesús Castro Pardo, Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de León (colegiado n.º 854), en nombre y representación de los propietarios que se relacionan en el cuerpo de este escrito, presenta escrito de alegaciones oponiéndose a la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación del SUNC 23 del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo.

En consecuencia, al objeto de dar respuesta al mismo, se redacta el presente informe analizando el contenido de cada una de las alegaciones vertidas en el precitado escrito de alegaciones.

Análisis de las alegaciones presentadas

A continuación, se procede al análisis técnico y jurídico, punto por punto, de cada una de las alegaciones planteadas.

Preliminar

En primer lugar, se adjunta tabla con la relación de los propietarios que han presentado escrito de alegaciones a la aprobación de presente Proyecto de Actuación del SUNC 23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, así como el porcentaje de participación y derechos que a cada uno de ellos le corresponde en el ámbito.

PROPIETARIOS

CUOTA PARTICIPACIÓN

Mariano Cruz Fernández García y María Pilar Crespo Prieto

6,79165%

Cruz Fernández Álvarez

2,93569%

Constantino Fernández Aguilera y Constantino Fernández Gorgojo

2,09305%

Emilia Fernández Aguilera

1,85470%

Gonzalo Fernández Fernández

1,07325%

Jacinto Fernández Fernández

1,07325%

Justo Fernández Fernández

1,07325%

María Isabel Fernández García

2,33872%

Herederos de Juan Miguel Fernández Gutiérrez

1,23502%

Adelina Vega Fernández

2,18328%

Violeta Vega Fernández

2,18328%

José Luis Vega Fernández

2,18328%

Manuel Vega Fernández

2,18328%

El porcentaje de participación de los propietarios en cuyo nombre dice actuar quien presenta la alegación ostentan en conjunto una cuota de participación del 29,20170% en la Junta de Compensación del Sector SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo.

A continuación, procedemos al análisis de cada una de las alegaciones vertidas en el escrito presentado por los comparecientes.

Alegación primera. Al respecto de la estructura de la propiedad del suelo.

En primer lugar, se hace referencia al cuadro resumen de fincas aportadas incluido en el Proyecto de Actuación, señalando la superficie total del ámbito, así como la superficie y cuota de participación de la mercantil MANUEL FERNÁNDEZ FRANCO, S.L. y del resto de propietarios.

A continuación, se llevan a cabo varias afirmaciones asegurando que esta estructura de la propiedad ha sido aprovechada por el propietario mayoritario en su propio beneficio, abusando de su posición mayoritaria en los órganos de gestión de la Junta de Compensación. Se asevera gravemente que “Esta distribución de la propiedad ha sido aprovechada por el propietario mayoritario para promover un Proyecto de Actuación abusando de su posición mayoritaria en el seno de los órganos de la Junta de Compensación del Sector, con vulneración de los derechos de los propietarios minoritarios”, continúan manifestando que “El Proyecto de Actuación que impugnamos se ha elaborado en beneficio exclusivo de la constructora, adjudicándose en el Proyecto de Actuación aprovechamiento urbanísticos por un valor superior al que legalmente le correspondería, aprovechándose la mayoría que tiene en el seno de la Asamblea General de Propietarios de la Junta de Compensación”, y, que “El Proyecto de Actuación que se impugna es un claro ejemplo de la utilización de la posición dominante de un propietario para adjudicarse las parcelas que tienen un mejor mercado”.

Todas estas graves manifestaciones realizadas en contra del propietario mayoritario, como a continuación se justifica, no encuentran respaldo técnico o jurídico básico para el caso concreto más allá del cúmulo de críticas genéricas que son todo el documento de alegaciones.

Sobre esta última afirmación manifiesta que la adjudicación de parcelas de uso para actividades económicas sobre las de uso residencial se lleva a cabo con el conocimiento de que, a futuro, el valor de repercusión de la vivienda es claramente inferior al que tendrán las parcelas de uso terciario, con altas posibilidades de salida al mercado. Por último, manifiestan que la toma de decisiones por mayoría en el seno de la Junta de Compensación no significa que “el acto se adapte al ordenamiento jurídico y por lo tanto no pueda declararse su nulidad”.

De una primera lectura de lo manifestando por los comparecientes se observa su oposición al proceso de reparcelación tramitado, y los principios normativos que rigen su sustanciación. La ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD del Proyecto de Actuación del Sector SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo no es otra que el resultado de la participación voluntaria de todos los propietarios en el mismo, y, por tanto, a las reglas de funcionamiento de la entidad urbanística constituida al efecto, Junta de Compensación del SUNC 23.

La Junta de Compensación se rige por lo dispuesto en sus estatutos, aprobados por acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo el 4 de octubre de 2016, B.O.C. y L. Núm. 229 de 28 de noviembre.

El 30 de noviembre de 2016 se otorgó escritura de constitución de la Junta de Compensación del Sector SUNC 23 del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo ante el Notario de León José Antonio Bollo de Miguel, con el n.º 2556 de su protocolo, adhiriéndose a la misma los titulares que representan el 91,69888% del total, entre los que se encuentran los propietarios que han presentado este escrito de alegaciones, aunque no en su totalidad. La escritura de constitución de la Junta contiene entre otros, la relación de propietarios, relación de bienes y derechos de que son titulares, y, los estatutos que rigen su funcionamiento.

En cuanto a la naturaleza de la Junta de Compensación se trata de una Entidad Urbanística Colaboradora de constitución voluntaria. Destaca que la voluntariedad del sistema de compensación se predica respecto a los propietarios en un doble sentido: (i) sólo se aplica el sistema si lo acepta una mayoría cualificada de propietarios; y (ii) ningún propietario puede ser obligado a incorporarse a la Junta contra su voluntad. Asimismo, los estatutos de la Junta de Compensación configuran el marco jurídico específico que rige su actividad.

Por lo tanto, el Proyecto de Actuación en trámite se está llevando a cabo de conformidad con lo especificado en los estatutos que rigen el funcionamiento de la Junta de Compensación de la que forman parte de manera voluntaria todos los propietarios, y sus decisiones se acuerdan en el seno de la misma, mediante la toma de decisiones en sus órganos de gobierno y administración, Asamblea General y Consejo Rector.

Tiene una importancia contundente a la hora de desmontar el injustificado argumento de la parte alegante en relación al abuso de poder, manifestar que los propietarios minoritarios, aun no alcanzando el porcentaje del 33% de las cuotas de participación en la Junta de Compensación exigido en el artículo 27.2 de sus estatutos, ostentan una vocalía en el Consejo Rector de la Junta de Compensación, en la persona de Don Mariano Cruz Fernández. Esto se debe a que el propietario mayoritario ha cedido voluntariamente parte de su porcentaje para que fuera posible la participación de todos los propietarios en la toma de decisiones que se adopten en este órgano de gobierno. Claro está, que esta actuación del propietario mayoritario responde a una voluntad de colaboración y transparencia en la tramitación, asumiendo obligaciones accesorias de las que no tenía ninguna obligación y que viniendo recogidas en los Estatutos aprobados y suscritos por la totalidad de propietarios adheridos a la Junta de Compensación, todo ello para evitar lo que aquí se utiliza como ataque gratuito y que no es otra cosa que argumentar la tenencia de un porcentaje como un signo consecuente de un abuso de derecho.

En consecuencia, durante todo el proceso de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística, y en particular el Proyecto de Actuación, todos los propietarios han intervenido en el desarrollo urbanístico de este sector, posibilitando así la toma de decisiones conjunta, no existiendo por tanto un “abuso de su posición mayoritaria” ni una vulneración los derechos de los propietarios minoritarios.

A mayor abundamiento y a modo enunciativo, obran en poder del Ayuntamiento de San Andrés la totalidad de las actas de Consejo Rector celebradas desde la constitución de la Junta de Compensación. Así pues, se han celebrado un total de 8 sesiones de Consejo Rector en los que, en todos ellos, menos en una ocasión (de fecha 23.06.17 en la que se presentó el Proyecto de Expropiación que se aprobó y ratificó en Asamblea con voto a favor de todos los miembros de la misma), ha participado el vocal Mariano Cruz, asistido de su asesor legal y VOTANDO A FAVOR EN TODOS Y CADA UNO DE LOS PUNTOS TRATADOS. Sirvan como prueba de este testimonio las actas de las sesiones de fecha 10.05.17 (001), 30.10.17 (003), 07.05.18 (004), 14.08.19 (005), 23.09.19 (006), 19.02.20 (007) y 25.06.20 (008) en las que se han adoptado POR UNANIMIDAD todos y cada uno de los acuerdos sometidos en el orden del día, tales como adjudicación de contratos de prestación de servicios, contrataciones, formulación de cuentas, formulación de presupuestos, etc.

Las reglas de funcionamiento de la Junta de Compensación del SUNC 23 como entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, se rige por el contenido de sus Estatutos, los cuales han sido aprobados por la Administración Urbanística actuante, y son acordes a lo establecido en la normativa urbanística vigente que resulta de aplicación.

En otro orden de cosas, respecto a lo manifestado por los alegantes sobre la adjudicación de parcelas de uso comercial sobre las de uso residencial, con el conocimiento de que, a futuro, el valor de repercusión de la vivienda es claramente inferior al que tendrán las parcelas de uso terciario, se trata de afirmaciones sobre las expectativas de mercado.

En cuanto a lo manifestado sobre el reparto y adjudicaciones de las parcelas resultantes, y su valoración, al reiterarse en las posteriores alegaciones vertidas por los comparecientes, se procede a continuación a su análisis individualizado.

Alegaciones segunda y tercera. Al respecto de la equidistribución de beneficios y cargas.

En los puntos segundo y tercero del escrito de alegaciones interpuesto se hace referencia al principio de equidistribución de beneficios y cargas, por lo que procedemos a su análisis conjunto.

En el apartado segundo define este principio general rector en materia urbanística, y relaciona la legislación que recoge el mismo en el ordenamiento jurídico estatal, en concreto en la Ley del Suelo de 1976, 1992, 1992 y la vigente Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y, en la normativa urbanística autonómica, Ley y Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.

Continúa su alegación haciendo referencia al sistema de compensación, y al Proyecto de Actuación como el instrumento necesario para llevar a cabo el reparto de beneficios y cargas. Por último, hace constar que la administración actuante, Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo, debe garantizar que no se conculque el principio de equidistribución.

En el apartado tercero, relaciona los motivos por los que consideran que el Proyecto de Actuación del sector SUNC 23 se ha vulnerado el principio de equidistribución de beneficios y cargas, y basa su razonamiento de pretensión de nulidad de este instrumento de gestión, en que la valoración de las parcelas de resultado, que, desde su perspectiva, se ha llevado a cabo “en contra de la realidad inmobiliaria”, concepto éste tan abstracto como la totalidad de las alegaciones presentadas y que el documento presentado no invierte el más mínimo esfuerzo en documentar en su favor.

Sin entrar a valorar ni reproducir, por considerarse innecesario, punto por punto lo manifestado por los alegantes, sí resulta preciso manifestar, en primer lugar, que el Proyecto de Actuación, que no establece determinaciones propias de planeamiento urbanístico, se redacta en base a la modificación en su ordenación detallada del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo, aprobado por ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, publicada en el B.O.C. y L. número 94 de 18 de mayo. En consecuencia, su contenido se ajusta a lo previsto en el planeamiento de desarrollo, como norma de rango superior.

Respecto a los criterios empleados en la elaboración del Proyecto de Actuación, en cuanto a las determinaciones completas de reparcelación, éstas se recogen en el artículo 75.3.b) de la LUCYL y su concordante, artículo 245 del RUCYL, cuyo contenido se reproduce a continuación:

“Si los Proyectos de Actuación no se limitan sólo a incluir las bases para la reparcelación de las fincas incluidas en la unidad de actuación, deben incluir las siguientes determinaciones completas sobre reparcelación, conforme a las reglas establecidas en los artículos 246, 247 y 248, reflejando dichas determinaciones en los documentos citados en el artículo 249:

  • a) Determinación de los terrenos que deben ser objeto de cesión a las Administraciones públicas.
  • b) Definición de los derechos de los afectados por la reparcelación.
  • c) Valoración de las parcelas resultantes de la reparcelación.
  • d) Adjudicación de las parcelas resultantes de la reparcelación
  • e) Compensación e indemnizaciones que resulten de la reparcelación.”

Al objeto de dar respuesta a lo planteado por el alegante en cuanto a que la valoración de las parcelas de resultando del Proyecto de Actuación es contraria a la realidad del mercado, dando como resultado una “hipervaloración” del uso residencial, e infravalorar notablemente el uso terciario, sin aportar prueba alguna al respecto, informe contradictorio o cualquier otro medio de hacer cierto su alegato, resulta necesario resumir brevemente los criterios establecidos en este instrumento de gestión.

El Proyecto de Actuación, como criterios de “Valoración de las parcelas resultantes”, aplica la Regla General establecida en el artículo 247 del RUCYL, cuyo contenido, para su mejor comprensión, se reproduce a continuación.

“La valoración de las parcelas resultantes de la reparcelación debe realizarse con criterios objetivos y uniformes para toda la unidad de actuación, de acuerdo a las siguientes reglas en el marco de los dispuesto sobre valoraciones en la legislación del Estado:

  • c) Como regla general, la valoración se determina aplicando al aprovechamiento permitido por el planeamiento sobre cada parcela resultante, el valor básico de repercusión recogido en las ponencias de valores catastrales vigentes.
  • d) En caso de inexistencia de los valores de las ponencias catastrales, o cuando los mismos sean manifiestamente incongruentes con la realidad del mercado inmobiliario, la valoración se determina aplicando los valores de repercusión obtenidos por el método residual, e introduciendo en caso necesario coeficientes de ponderación relativos al uso y la tipología edificatoria de la parcela resultante, conforme a la normativa sobre valoración catastral.”

En el presente ámbito de Suelo Urbano No Consolidado, SUNC 23, del Plan General de Ordenación Urbana del término municipal de San Andrés del Rabanedo, la ponencia de valores catastrales vigente fue publicado el 29 de junio de 2000, con efecto en el año 2001, y actualizada parcialmente el 13 de septiembre de 2011, con efecto en el año 2012, que es la que señala lo valores de repercusión en el ámbito. Conforme esta actualización de valores, el valor de repercusión de suelo para el uso y tipología característico que sirve de referencia es el de vivienda colectiva en régimen de promoción libre de 113,45 €/m²c.

Y para calcular el valor de repercusión de cada uso y, en consecuencia, el valor de las parcelas resultantes, se aplican a cada uso permitido los coeficientes de ponderación establecidos en la modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo, relativo al SUNC 23, aprobado mediante ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, publicada en el B.O.C. y L. número 94 de 18 de mayo. Estos coeficientes de ponderación, dado que la ordenación detallada actual del ámbito ha sido establecida mediante una Modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo aprobada en el 2016, son el resultado del estudio realizado en su momento para la determinación de los mismos, no habiendo perdido su validez, y, por tanto, no resultando oportuna su reconsideración.

Por lo tanto, la valoración de las parcelas resultantes de la reparcelación se ha llevado a cabo de conformidad tanto con lo establecido en los preceptos reguladores del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, como en la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo relativa a este sector, SUNC 23, que establece su ordenación detallada.

La disconformidad con los coeficientes de ponderación aplicables en la valoración de las parcelas resultantes que conforman el presente ámbito, debió ser objeto de alegación durante la tramitación administrativa de la aprobación de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo relativa al SUNC 23, aprobado por la Consejería de Fomento y Medio Ambiente de la Junta de Castilla y León.

En consecuencia, el principio de equidistribución de beneficios y cargas no se ha vulnerado, ya que para la obtención de la valoración de las parcelas de resultando se han aplicado criterios objetivos.

Alegación cuarta. Al respecto de cuestiones concomitantes.

A continuación, se procede al análisis de la cuarta alegación planteada por los comparecientes, en la que nuevamente expone los motivos de su petición.

En primer lugar, reitera que “se ha realizado una valoración de las parcelas resultantes ajenas a la realidad”, donde no se ha tenido en cuenta ni su aprovechamiento, ni su ubicación. En este punto procede dar por reproducido el contenido del análisis de la tercera de las alegaciones presentadas, donde se concluye que la valoración de las parcelas de resultado se ha llevado a cabo de conformidad con lo establecido en la vigente Ley de Urbanismo de Castilla y León, como en su reglamento de aplicación, y en la Modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo relativa a este sector, SUNC 23.

En segundo lugar, manifiesta el alegante que el propietario mayoritario aprovecha su posición para adjudicarse las mejores parcelas de uso residencial, otorgándoles un valor idéntico a otras que por sus características son de menor valor, poniendo como ejemplo de esta adjudicación cuatro casos de ubicación de las mismas en el futuro sector.

Resulta preciso manifestar que, la adjudicación de las parcelas resultantes de esta reparcelación se ha realizado conforme a criterios objetivos, de conformidad con lo establecido en la legislación autonómica, en concreto en base a lo establecido en el artículo 248 del vigente RUCyL, cuyo contenido, se reproduce a continuación:

“La adjudicación de las parcelas resultantes de la reparcelación, o parcelas resultantes, debe realizarse con criterios objetivos y uniformes para toda la unidad de actuación, de acuerdo a las siguientes reglas:

  • a) Debe ser objeto de adjudicación toda la superficie que conforme a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico sea susceptible de propiedad privada, aunque no sea edificable.
  • b) Los propietarios, el Ayuntamiento y en su caso el urbanizador deben recibir parcelas aptas para materializar el aprovechamiento que les corresponda en proporción a sus derechos.
  • c) Los propietarios deben recibir parcelas situadas sobre sus fincas de origen, o de no ser factible en el lugar más próximo posible, salvo cuando más de un 50 por ciento de la superficie de las fincas de origen esté reservada para dotaciones urbanísticas públicas.
  • d) No deben adjudicarse como parcelas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable definida en el planeamiento urbanístico, o que no sean adecuadas para su uso conforme al mismo.
  • e) Cuando el aprovechamiento que corresponda a cada propietario no alcance o exceda de lo necesario para la adjudicación de parcelas completas en plena propiedad, los restos deben satisfacerse mediante adjudicación en proindiviso o, de no ser posible o conveniente, en efectivo.
  • f) Los terrenos con construcciones e instalaciones conformes con el planeamiento, o que puedan ser conservadas por no encontrarse en las situaciones citadas en el artículo 246.d), deben adjudicarse a sus propietarios originales, sin perjuicio de que se normalicen sus linderos en la parte no edificada y de las compensaciones en efectivo que procedan.
  • g) Los propietarios en régimen de comunidad de bienes, así como los propietarios de edificios en régimen de propiedad horizontal que no puedan ser conservados conforme al artículo 246.d), deben recibir parcelas en régimen de comunidad de bienes, con participaciones en proporción a sus derechos originales.»

En consecuencia, en la adjudicación de las superficies resultantes de la ejecución de las determinaciones del planeamiento se han seguido las reglas señaladas en el citado artículo del RUCyL.

El aprovechamiento urbanístico privativo atribuido por el planeamiento a los propietarios de suelo adheridos a la Junta de Compensación del SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo, se asigna de forma directamente proporcional a la superficie aportada por cada uno de ellos, y la ubicación de las parcelas de resultado figura sobre las parcelas de origen, tal como se desarrolla en el Proyecto de Actuación.

El derecho de los propietarios de recibir las parcelas situadas sobre sus fincas de origen en el presente proceso de reparcelación ha quedado totalmente garantizado, tal como se puede comprobar en el Proyecto de Actuación, y en particular comparando el plano «Parcelas Aportadas P.I.06» con «Parcelas Privadas PR 08».

A mayor abundamiento, se da la circunstancia de que los proindivisos se adjudican como se ha hecho (I) porque no tienen derecho a aprovechamiento suficiente para resultar adjudicatarios de parcelas independientes, y (II) porque en la mayoría de los casos sus propiedades son aportadas en proindiviso.

Alegación quinta. Al respecto de los criterios reglamentarios.

Como fundamento quinto en su escrito de alegaciones, se interpela al Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo, como órgano urbanístico de control que tutela la actuación de la Junta de Compensación del SUNC 23 del Plan General de Ordenación de San Andrés del Rabanedo, a impedir la continuación de las actuaciones encaminadas a la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, y, en consecuencia imposibilitar el cumplimiento de los fines primordiales para los que se constituyó la mencionada Junta de Compensación de este sector.

Una vez más la pretensión del alegante se basa en la conculcación del principio de equidistribución de beneficios y cargas que, según su criterio, supone la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, sin probar fehacientemente que ésta se ha producido, ni aportar documento contradictorio alguno que sustente lo que reiteradamente se afirma en el escrito de alegaciones presentado, más allá de un escrito de alegaciones genérico y que únicamente aporta infundios carentes de toda prueba y fundamento.

El Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo, mediante acuerdo de 25 de febrero de 2020 de la Junta de Gobierno Local aprobó inicialmente el Proyecto de Actuación del SUNC 23 de su Plan General de Ordenación Urbana. Este hito urbanístico del proceso de reparcelación es el resultado de un minucioso procedimiento administrativo, durante el cual los servicios técnicos y jurídicos de la administración local han comprobado que el proyecto reúne todos los requisitos exigidos legal y reglamentariamente.

Por lo tanto, «el papel de vigilancia de la observancia de la legalidad que incumbe al Ayuntamiento» resulta claro. En ningún caso, si la reparcelación presentada fuera contraria al ordenamiento jurídico, y en particular al precitado principio de equidistribución de beneficios y cargas, se hubiera obtenido la aprobación inicial del Proyecto de Actuación.

El Proyecto de Actuación fue presentado por la Junta de Compensación ante el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo el 14 de febrero de 2018. Desde su presentación, hasta que ha obtenido aprobación inicial mediante resolución de la Junta de Gobierno de este ayuntamiento el 25 de febrero de 2020, ha sido objeto de un exhaustivo análisis por parte de los servicios técnicos y jurídicos municipales, llevando a cabo las correcciones y modificaciones requeridas para continuar su tramitación.

Por lo tanto, el documento presentado y aprobado inicialmente, que lleva a la práctica las previsiones de la ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, aprobándose definitivamente la modificación del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo, relativa a la determinación de la ordenación detallada del Sector SUNC 23 mediante el sistema de compensación, cumple con todos los requisitos necesarios para obtener su aprobación definitiva.

Alegación sexta. Proposición de prueba.

En esta última alegación presentada por el representante legal de los comparecientes se solicita que por parte del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 77 y 78 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en adelante LPCAP, se emita informe sobre las siguientes cuestiones:

  • • «Análisis comparativo del uso terciario de las parcelas AE con relación al suelo residencial en transacciones de las que tenga constancia este Ayuntamiento por operaciones precedentes.
  • • Determinación el valor real de mercado del metro cuadrado en el Sector SUNC – 23 tanto del suelo destinado a uso residencial (sea colectivo o unifamiliar) como el destinado a dicho uso terciario o comercial (las parcelas AE)».

Asimismo, «Que por el Ayuntamiento sea requerido al propietario mayoritario para que aporte los negocios jurídicos que haya podido concertar en relación a las parcelas AE-2.1 y AE-2.2.» Hay que decir respecto a éste que la Junta de Compensación ni tiene conocimiento ni tiene legitimación para solicitar a ninguno de sus miembros esa documentación, salvo que haya un traspaso de titularidad o constitución de una carga sobre las parcelas.

Desde un punto de vista objetivo, las peticiones de los alegantes nada tienen que ver con la reparcelación en trámite. El análisis comparativo de las parcelas resultantes de la reparcelación y su valor de mercado, no son condicionantes para obtener la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación.

En este punto resulta necesario volver a poner de manifiesto que la participación en este proceso de reparcelación por parte de los propietarios integrantes en la Junta de Compensación constituida al efecto, es un «acto voluntario», y que ningún propietario puede ser obligado a incorporarse a la Junta contra su voluntad. Por lo tanto, formando parte los alegantes del desarrollo urbanístico de los terrenos, sorprende que sea en este momento del procedimiento administrativo cuando soliciten a la administración actuante la «práctica de la prueba» como si no fueran conocedores de todas las actuaciones que se han llevado a cabo.

Por lo tanto, se considera que esta petición no cuenta con fundamento alguno, y es un claro ejemplo de un interés en dilatar innecesariamente el procedimiento administrativo con cuestiones que, o bien han quedado suficientemente probadas, o son ajenas al procedimiento a seguir, toda vez que se ha de poner de manifiesto las negociaciones que se han mantenido entre la Secretaría de la Junta de Compensación y la representante de los alegantes a fin de no interponer alegaciones a este documento de aprobación inicial siempre y cuando el propietario mayoritario asumiera unas obligaciones económicas extraordinarias y aceptara la variación en la adjudicación de ciertas parcelas.

Sirva únicamente para reiterar una vez más la crítica que se realiza y que adolece de una absoluta falta de rigor y de estudio del Proyecto de Actuación cuando se está acusando al propietario mayoritario de «quedarse con esta parcela AE-2.3 por un precio ínfimo» cuando la parcela en cuestión es un CENTRO DE TRANSFORMACIÓN, que se adjudica a la Junta de Compensación, al igual que la parcela AE1, con la finalidad de ser cedida gratuitamente a la compañía distribuidora de energía eléctrica.

Nada más que comentar al respecto ya que este apartado es el corolario de la totalidad de las alegaciones presentadas y que, repetimos, no son más que una crítica sin fundamento técnico ni jurídico.

Conclusiones y propuesta de resolución

En base a lo anteriormente expuesto, a modo de conclusión, se pueden hacer las siguientes consideraciones generales:

  • • La Estructura de la Propiedad del Proyecto de Actuación del Sector SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo no es otra que el resultado de la participación voluntaria de todos los propietarios en el mismo, y, por tanto, a las reglas de funcionamiento de la entidad urbanística constituida al efecto, Junta de Compensación del SUNC 23.
  • • Las decisiones adoptadas desde la Junta de Compensación se han llevado a cabo de conformidad a lo prescrito por sus estatutos, participando todos los miembros que voluntariamente forman parte de este desarrollo urbanístico.
  • • La valoración de las parcelas de resultando se ha llevado a cabo en base a lo establecido en los preceptos reguladores del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, y del contenido de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo relativa a este sector, SUNC 23, que establece su ordenación detallada, aprobado por la ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo.
  • • La adjudicación de las parcelas resultantes de esta reparcelación se ha realizado conforme a lo señalado en el artículo 248 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, es decir, los propietarios han recibido sus parcelas sobre sus fincas de origen, tal como se puede comprobar el Proyecto de Actuación, y en particular comparando el plano “Parcelas Aportadas P.I.06” con “Parcelas Privadas PR 08”, que se incluye en este informe.
  • • El papel de vigilancia de la observancia de la legalidad que incumbe al Ayuntamiento resulta claro. El Proyecto de Actuación fue presentado por la Junta de Compensación ante el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo el 14 de febrero de 2018. Desde su presentación, hasta que ha obtenido aprobación inicial mediante resolución de la Junta de Gobierno de este ayuntamiento el 25 de febrero de 2020, ha sido objeto de un exhaustivo análisis por parte de los servicios técnicos y jurídicos municipales.
  • • Por último, el documento presentado y aprobado inicialmente cumple con todos los requisitos necesarios para obtener su aprobación definitiva, no siendo necesaria la práctica de la prueba solicitada, su petición no cuenta con fundamento alguno, y es un claro ejemplo del interés en dilatar innecesariamente el procedimiento administrativo en trámite.

En ningún momento, en lo manifestado por los alegantes en su escrito de alegaciones se aportan razonamientos jurídicos o técnicos suficientes para invalidar el contenido de este Proyecto de Actuación. Así, reitera su oposición al método empleado para la valoración de las parcelas resultantes, pero no aporta informe alguno que dé cabida a sus pretensiones.

De igual manera, incide en que se ha contravenido el principio de distribución de beneficios y cargas respecto a la adjudicación de las parcelas resultantes, y como solución propone la adjudicación de las parcelas comerciales a sus representados. Asimismo, recalca que no ha sido posible su participación en el desarrollo urbanístico del ámbito, lo que sorprende ya que se trata de propietarios promotores de la actuación, que ostentan una vocalía en el Consejo Rector.

Por lo tanto, basándonos en criterios objetivos, tanto técnicos como jurídico, se puede concluir que el Proyecto de Actuación del SUNC 23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, que lleva a la práctica las previsiones de la ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, de aprobación definitiva de la modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo, relativa a la determinación de la ordenación detallada del sector, cumple con todos los requisitos necesarios para obtener su aprobación definitiva, procediendo la desestimación íntegra de la alegación formulada.

Duodécimo.– Con fecha 11 de noviembre de 2021, por el Arquitecto Municipal se emitió informe sobre dichas alegaciones con el siguiente contenido:

En relación con el asunto de referencia, se informa lo siguiente:

Presentado escrito remitido al Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo y suscrito por D. MANUEL-JESUS CASTRO PARDO Letrado del Ilustre Colegio de Abogados que actúa en representación de varios propietarios, en el que se formulan alegaciones al Proyecto de Actuación del Sector de Suelo Urbano No Consolidado SUNC-23 del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo (León). Del contenido del documento, el Arquitecto Municipal que suscribe se pronuncia sobre el contenido de la alegación quinta.–proposición de prueba por solicitar lo siguiente:

«Que por los Técnicos del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo se emita un informe relativo a las siguientes cuestiones:

  • • Análisis comparativo del uso terciario de las parcelas AE con relación al suelo residencial en transacciones de las que tenga constancia este Ayuntamiento por operaciones precedentes.
  • • Determinación del valor real de mercado del metro cuadrado en el Sector SUNC-23 tanto del suelo destinado a uso residencial (sea colectivo o unifamiliar) como el destinado a dicho uso terciario o comercial (las parcelas AE).»

En base a lo solicitado se informa lo siguiente:

Respecto de lo solicitado en el primer punto, consultada la documentación obrante en los Servicios Técnicos Municipales, no se tiene constancia de transacciones por operaciones precedentes, por lo que no se puede realizar un análisis comparativo.

Respecto a la solicitud relativa a la determinación del valor real de mercado del metro cuadrado en el Sector SUNC-23, la valoración de las parcelas resultantes forma parte del Proyecto de Actuación por lo que el técnico que suscribe entiende que la determinación del valor, es una cuestión que compete al redactor del de acuerdo al contenido del artículo 247 del RUCyL, el cual ha considerado válidos los coeficientes de ponderación que figuran en la MODIFICACIÓN EN EL ÁMBITO DEL SECTOR SUNC 23 DEL PGOU DE SAN ANDRÉS DEL RABANEDO (LEÓN), que cuenta con aprobación definitiva y que fue publicado el 06/08/2015.

Respecto lo solicitado en este punto y en aras a una mejor comprensión del informe que ahora se emite, se aporta un extracto de los aspectos considerados más relevantes a la hora de motivar las conclusiones técnicas respecto de las alegación realizada:

En la alegación Tercera, relativa a la Conculcación del principio de equidistribución por el proyecto de actuación del Sector SUNC-23 del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo, figura un gráfico de Evolución de compraventa de viviendas en Castilla y León, en publicado por el Consejo General del Notariado, en el que se analizan las transacciones de compraventa de viviendas en el conjunto de la Comunidad Autónoma. Asimismo se dice que «...se mantiene una importante actividad en las transacciones con el suelo destinado a uso terciario…».

Posteriormente se expone que «... las valoraciones se han realizado de las parcelas de resultado destinadas a vivienda colectiva –que son las adjudicadas a mis representados– se han calculado teniendo en cuenta los valores de repercusión de las ponencias catastrales fijados en 2011, fecha en la que, como ilustra el gráfico anterior, la dinámica del mercado de venta de viviendas estaba en un momento álgido, muy por encima del actual...», si bien no se aporta ninguna documentación que acredite lo expuesto en la alegación realizada, que propone que deben «utilizarse mecanismos correctores como los que prevé el Art. 247.b) RUCyL».

«Con el estado en que se encuentra la demanda de este tipo de suelo, ningún promotor va a interesarse por el mismo a menos que pueda obtenerlo por un precio inferior al 50 por 100 del que se señala en el Proyecto de Actuación.

Con relación al suelo de uso terciario adjudicado al propietario mayoritario, el valor fijado adolece de lo contrario a lo expuesto para el suelo residencial. Se le ha fijado un valor que está muy por debajo del mercado, dado que sí que existe interés en la obtención de esta clase de suelo a diferencia de lo que ocurre con el suelo destinado a uso residencial.»

En base al examen del contenido de la documentación aportada relativo a las discrepancias respecto de la valoración realizada en el Proyecto de Actuación, así como de las consideraciones realizadas se puede resumir el asunto en cuestión del siguiente modo:

En el escrito se alude a una hipervaloración del suelo residencial, lo que justificaría la utilización de mecanismos correctores como los que prevé el artículo 247.b del RUCyL. Asimismo, se pone en cuestión la valoración del suelo de uso terciario. Por ello se solicitan los informes técnicos que se transcriben en la primera parte de este informe.

En el informe presentado no se presenta ningún tipo de argumento técnico o datos que permitan valorar desde el punto de vista técnico motivada la anormalidad de los valores catastrales respecto del valor real de mercado del metro cuadrado en el Sector SUNC -23, por tanto se entiende que no se dan las circunstancias que aducidas en el escrito por las que se tengan que aplicar los criterios establecidos en el artículo 247.b del RUCyL. Por tanto no procede, sin perjuicio de criterio mejor fundado en derecho, realizar las valoraciones solicitadas, entendiendo además, que la misma sería objeto de realización por parte de la Junta de Compensación por constituir parte del Proyecto de Actuación del Sector SUNC-23 del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo.

Décimo tercero.– Con número de anotación de entrada 11865, en fecha 20 de octubre de 2012 por el Presidente del Consejo Rector de la Junta de Compensación se presentó escrito adjuntando, para la tramitación de su aprobación definitiva, ejemplar de Proyecto de Actuación comprensivo de las determinaciones completas de reparcelación, así como las de urbanización incorporadas como anexo al mismo.

Dicho documento fue aprobado por el Consejo Rector, según consta en acta registrada en el Ayuntamiento con número de anotación 2021-11850-E.

Décimo cuarto.– En fecha 28 de octubre de 2021, con número de anotación 12160, por Manuel Jesús Castro Pardo, en nombre y representación de María Pilar Crespo Prieto, Manuel Vega Fernández, Jacinto Fernández Fernández y Mariano-Cruz Fernández García y otros, que no especifica, se presenta escrito con el siguiente contenido:

«Mis representados han tenido conocimiento que se ha celebrado el pasado día 20 de octubre de 2021 un Consejo Rector de la Junta de Compensación del Sector SUNC 23 de San Andrés del Rabanedo en cuyo orden del día se incluyó el siguiente asunto:

"2º.–Aprobación del documento de proyecto de actuación con determinaciones completas de reparcelación y urbanización a presentarse en el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo para su aprobación definitiva.”

Se adjunta dicho orden del día como DOC. N.º 1. Los propietarios también han tenido conocimiento de que el mismo día 20 de octubre de 2021 se ha presentado ante este Ayuntamiento el proyecto de actuación al que hace referencia el punto del orden del día del Consejo Rector que hemos reproducido.

Dispone el Art. 251.3.a) del RUCyL que los proyectos de actuación y sus modificaciones requieren la notificación de su contenido a los propietarios y a los titulares de derechos que consten inscritos en el Registro de la Propiedad, habiéndose acordado en el punto del orden del día determinados cambios o alteraciones que ha dado lugar a una aprobación de un instrumento de gestión urbanística sobre el que los propietarios tienen derecho a conocer y, en su caso, alegar.

En todo caso, el derecho a la información y a las alegaciones de los interesados está sobradamente reconocido en los arts. 13.d), 53.a) –conocer en cualquier momento el estado de los procedimientos–, 76 y 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Por lo expuesto,

SOLICITO: Que tenga por presentado este escrito y documento que lo acompaña, se sirva admitirlo, unirlo al expediente de referencia y hacer efectivos a los propietarios los derechos de información y alegaciones a los que se refieren los preceptos citados en este escrito.»

Décimo quinto.– Con número de anotación de entrada 12710, el 11 de noviembre de 2021 por el Presidente del Consejo Rector de la Junta de Compensación se presentó, en relación con dicha solicitud escrito con el siguiente contenido:

  • I. Que con fecha 9 de noviembre de 2021 se ha tenido conocimiento a través de Sede electrónica de escrito de alegaciones en relación a la aprobación en sesión del Consejo Rector del documento de proyecto de actuación para la aprobación definitiva con determinaciones completas de reparcelación y urbanización”.
  • II. Que este documento ha sido presentado a sesión de Consejo Rector celebrado el pasado día 20 de octubre de 2021 y que se ha APROBADO POR UNANIMIDAD DE LOS ASISTENTES CON DERECHO A VOTO. Acta que obra en poder del Ayuntamiento.
  • III. EN CUANTO A LA MANIFESTACIÓN DE VULNERACIÓN DEL DERECHO A LA INFORMACIÓN DE LOS PROPIETARIOS. Que ES ROTUNDAMENTE FALSA la aseveración que hace el asesor jurídico representante de algunos propietarios en relación a que ha sido conocido el documento ese mismo día 20. Causa un poco de estupor esta forma de actuar cuando la misma convocatoria remitida por correo electrónico como indican los Estatutos el día 15 de noviembre, esto es, CON CINCO (5) DÍAS de antelación ya pone de manifiesto la puesta a disposición de la documentación sobre la que tratarán los asuntos del orden del día. A los únicos efectos de acreditar la indocumentada alegación de vulneración del derecho a la información que se alega de contrario, se adjunta como ANEXO 1 el correo de remisión de la convocatoria, así como el justificante de recepción de Don Mariano Fernández García, que tiene señalado como correo de recepción el de su esposa, propietaria, Doña María Pilar Crespo Prieto (crespoprietopilar@gmail.com) y como ANEXO 2 el correo de confirmación de entrega. Con esta remisión se da por cumplido el artículo 30.2 de los Estatutos que obliga a remitir la convocatoria con un mínimo de TRES DÍAS de antelación. Es ya digna de tener en consideración la postura negativa, obstruccionista e incumplidora de los propietarios minoritarios y su asesor en relación a la vulneración de derechos, cuando estas aseveraciones caen por su propio peso con una simple lectura de la convocatoria realizada. Postura que se basa única y exclusivamente en alegar “totalmente a la ligera y con una vergonzante ausencia de fundamentos fácticos, técnicos o jurídicos” cualquier tipo de vulneración de cualquier tipo de derecho de los propietarios representados por el nuevo asesor, Sr. Castro.
  • En la convocatoria de la sesión 012 del Consejo Rector que no se adjunta por obrar ya en el expediente, se dice textualmente: “Se informa que la documentación base sobre la que se trabajará y adoptarán las decisiones el día de la Asamblea, estará a disposición de los propietarios con anterioridad en el domicilio de la Junta de Compensación, en horario de oficina y previa petición de cita (697.214.660)”. La Secretaría de la Junta de Compensación puede acreditar que nadie ha solicitado consultar la documentación relativa al documento en momento alguno previo a la celebración de la mencionada sesión. Hay que poner de manifiesto que recibida la convocatoria por parte del vocal Don Mariano se puso en contacto con la Secretaría no para solicitar fecha de consulta de la documentación sobre la que versaría la sesión sino para requerir una copia en DVD. La Secretaría solicitó copia a la ingeniería redactora y se le remitió un mail a su representante en fecha 21.10.21, se adjunta como ANEXO 3, a los efectos de decirle que si quería un DVD se lo grabaría la ingeniería previo pago de 14€ que es el coste. La Secretaría le pone de también de manifiesto que se le puede remitir la documentación vía WeTransfer SIN COSTE ALGUNO como así se hace a través de mail remitido al representante de los propietarios el mencionado 21.10.21, comentando que la documentación del archivo WeTransfer es la misma que se grabaría en el mencionado DVD. Así pues, la obligación que fijan los Estatutos para la puesta a disposición de los miembros de la documentación sobre la que versará la reunión (Art. 23.5 para Asamblea General por analogía) ha sido perfectamente cumplida. Esta Junta de Compensación tiene por costumbre y el Órgano Urbanístico de Control es pleno conocedor como receptor de convocatorias, que toda la documentación se remite junto con éstas, si bien, un documento de determinaciones completas de urbanización y reparcelación es MATERIALMENTE IMPOSIBLE su remisión vía correo electrónico como consecuencia del peso que tendría el archivo adjunto y que es de 78.724 Kb. En cualquier caso, los deberes de puesta a disposición de la documentación están PLENAMENTE cumplidos con lo que la acusación de vulneración del derecho a la información que se alega de contrario no deja de ser otra maniobra torticera que no procura otro interés que el de demorar e intentar paralizar la tramitación del expediente en cuestión. Es curioso, nuevamente, y causa cierta perplejidad la manifestación que se hace en relación al Reglamento de Urbanismo en su artículo 251.3 sobre la aprobación de los Proyectos de Actuación. Es clara la actitud de paralización cuando de una lectura del artículo se habla de la apertura de un plazo de un mes para presentación de alegaciones TRAS LA APROBACIÓN INICIAL del documento por el Ayuntamiento. Es bueno recordar a la parte alegante y al Ayuntamiento que esta disposición tuvo pleno cumplimiento con la extremada escrupulosidad con la que se está gestionando el Negociado de Urbanismo la observación del cumplimiento de derechos de los afectados en la tramitación del expediente cuando con fecha 12 de junio de 2020 tuvo publicación en el BOCYL la aprobación inicial del documento, abriendo un plazo reglamentario de un mes para realización de cuantas alegaciones se puedan considerar pertinentes y de la que la parte alegante hizo uso ya que presentó escrito de alegaciones con fecha 7 de septiembre de 2020 (fuera de plazo a criterio de esta parte). Se adjunta como ANEXO 4 el anuncio de la aprobación inicial BOCYL 116 de 12 de junio de 2020 en el que se abre el plazo de alegaciones que el alegante considera no se ha cumplido.
  • IV. EN CUANTO AL CONTENIDO DEL DOCUMENTO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA. Dada la importancia se va a pasar a transcribir literalmente el punto del acuerdo adoptado en Consejo Rector relativo a la aprobación del Proyecto de Actuación (acta que no se adjunta por obrar en poder el Ayuntamiento, presentada por Sede electrónica 20.10.21 y firmada por el representante municipal que estuvo presente, Don Manuel Ángel García Aller): 2º.– Aprobación del documento de proyecto de actuación con determinaciones completas de reparcelación y urbanización a presentarse en el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo para su aprobación definitiva. Como consecuencia de la formalización de las actas de ocupación y pago se ha requerido desde el Ayuntamiento de San Andrés la modificación del documento del Proyecto de actuación con determinaciones completas de reparcelación y urbanización introduciendo las mencionadas actas como título de propiedad de la JC y una exégesis de la tramitación. El documento de proyecto de urbanización no ha sido modificado porque tiene aprobación inicial sin alegaciones desde la Junta de Gobierno Local de 18.02.20 si bien el responsable jurídico del Ayuntamiento quiere aprobar definitivamente ambos documentos, reparcelación y urbanización. Así se ha solicitado a la Consultora redactora que ha entregado el documento 4 copias papel y 4 copias CD que ha estado a disposición de los miembros del Consejo Rector desde el día de la convocatoria y, de igual manera, sigue en estos momentos a su disposición. Ningún miembro ha venido a hacer consulta alguna del documento. Se somete a votación la aprobación del documento de determinaciones completas de reparcelación y urbanización, con las modificaciones mencionadas para el proyecto de reparcelación. VOTACIÓN: Queda APROBADO POR UNANIMIDAD de los miembros con derecho a voto el documento de proyecto de actuación con determinaciones completas de reparcelación y urbanización solicitándose al Sr. Secretario que proceda a su registro municipal a la mayor brevedad posible. Don Manuel solicita copia DVD del documento, así como los registros de entrada en el Ayuntamiento, que se hará por Sede Electrónica y registro físico. El Sr. Secretario le comenta que solicitará la copia del DVD y le remitirá los justificantes de presentación vía mail. Manifiesta igualmente Don Mariano su disconformidad con la aprobación del documento por cuanto incide en las infracciones ya alegadas en el Ayuntamiento. En este punto se pone de manifiesto que, a requerimiento del Negociado de Urbanismo, se ha procedido a incluir en el documento para aprobación definitiva una serie de documentación y cambios que de ninguna manera se consideran sustanciales y que no son otros que la inclusión de las actas de ocupación de los propietarios no adheridos así como una exégesis de la tramitación administrativa hasta la fecha. En este orden de cosas, se remite copia de los correos cruzados con el representante de los minoritarios (ANEXO 5) en relación al mismo tema versado en el punto anterior y en el que tras recibirse en Secretaria un nuevo correo alegando (injustificadamente una vez más) vulneración del derecho a la información ya el día 19 de octubre se le comunica cuáles son los cambios que se hacen en el proyecto y que son los mencionados y que también se le explicaron al representante ese mismo día por teléfono. Se puede ver, en un mismo orden de cosas, que la INJUSTIFICADA acusación de vulneración del derecho a la información carece de todo fundamento cuando se le han remitido las actas de ocupación para su conocimiento en el momento que las ha requerido. Así pues, no se puede imputar un desconocimiento o falta de información en relación a la documentación toda vez que la inclusión en el documento de aprobación definitiva de unas actas de ocupación de titulares no adheridos expropiados, un capítulo 1.2 relativo a las modificaciones realizadas desde la aprobación inicial que no es más de una hoja de texto y la distribución de las cargas de las parcelas de la junta de compensación entre los propietarios para posibilitar su venta para minorar las cargas de urbanización, representa, un argumento vacío que se revela como una nueva incidencia dilatoria del representante de parte de los propietarios, a la que el Ayuntamiento no se debe postrar ya que es claro y contrastable que el cumplimiento de todos los deberes en la tramitación por parte tanto de la Junta de Compensación como de la Administración actuante es totalmente ajustada a Derecho y de pleno cumplimiento de las obligaciones estatutarias.
  • V. EN CUANTO A LA APROBACIÓN DEL DOCUMENTO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA EN CONSEJO RECTOR. La Junta de Compensación constituida desde el día 30 de noviembre de 2016 tiene como sus estatutos recogen, dos órganos de gobierno y administración: Asamblea General y Consejo Rector. Si bien podría pensarse que entre las atribuciones específicas del Consejo Rector no se encuentra la de aprobar este documento por no estar así recogido por delegación de la Asamblea General, sí se quiere advertir, aunque no se manifiesta disconformidad alguna de parte contraria a la motivación de que haya sido adoptado el acuerdo de toma de conocimiento y aprobación para presentación. El Consejo Rector está conformado, por Presidente, Vocal 1, Vocal 2, Secretario y OUC.El artículo 27.2 de los Estatutos fija una cuota del 33% para poder elegir de entre los propietarios a uno de los tres vocales que conforman el Consejo Rector. Tanto en la Asamblea Constituyente como en la AG celebrada el pasado 18 de marzo de 2021 (acta en poder del Ayuntamiento) el propietario mayoritario ha CEDIDO GRATUITAMENTE parte de su cuota para que Don Mariano pueda formar parte en el Consejo Rector ocupando el puesto de Vocal 2. Puesto que ocupará, previsiblemente, durante los 4 próximos años. Cuando se dice gratuitamente no se dice desde el punto de vista pecuniario sino de requerir cualquier otro tipo de contraprestación a la cesión de este derecho con el único fin de procurar que todos los propietarios pudiesen estar representados en este órgano de gestión y administración y todo ello a pesar de la actitud insolidaria que están mostrando tanto el vocal Don Mariano como el resto de propietarios haciendo caso omiso de sus obligaciones de pago. A pesar de que esta actitud se mantiene desde el año 2020 cuando, por indicación de su nuevo asesor, se decidió no afrontar el pago de la derrama girada en 16.11.20, se le ha permitido seguir siendo vocal del Consejo Rector para que no se pueda manifestar desconocimiento de la gestión que se está haciendo desde los órganos de administración de los expedientes de la Junta de Compensación. Si bien y para evitar cualquier tipo de consideración de parte en cuanto a la atribución del CR no incluida en el artículo 29 de los Estatutos, se va a proceder a celebrar el próximo día 24 de noviembre, Asamblea General Extraordinaria que RATIFIQUE los actos de administración que ha llevado a cabo el Consejo Rector en relación al proyecto de expropiación y de actuación. Hay que poner de manifiesto que el CR alberga más del 70% de cuotas en la Presidencia con lo que se puede considerar que las mayorías están más que refrendadas tanto en este órgano de administración como en la Asamblea General donde se vienen a ratificar los acuerdos de CR que se adoptan a lo largo del año. Es así cuando todos los propietarios tienen conocimiento de las actuaciones realizadas y pueden mostrar su parecer en relación a las mismas. Llegados a este punto, es cuando es digno de consideración la situación en la que se encuentran la totalidad de los propietarios minoritarios representados por el señor Castro y que no es otra que la de estar PRIVADOS DE SUS DERECHOS DE VOTO TANTO EN EL CONSEJO RECTOR COMO EN LA ASAMBLEA. Así consta en las actas de los Consejos celebrados desde 2020 y 2021 y en la AG de 18 de marzo de 2021. Privación del derecho de voto que se ejecuta de conformidad con el artículo 43.E) y F) de los Estatutos en relación con el 46.4 que deja en suspenso los derechos del moroso hasta el pago de sus cuotas. Es, por tanto, curiosa la actitud acusatoria de la representación de los propietarios minoritarios en relación a la actuación de la Junta de Compensación, más aún cuando a criterio del asesor, los propietarios desde que han cambiado de representante han decidido formalmente incumplir expresamente las obligaciones asumidas como miembros de la Junta de Compensación, con un grave perjuicio económico para la tesorería de la Junta de Compensación que conllevará la formalización de un préstamo para la ejecución de la obra de urbanización y que será, en cuanto sus gastos e intereses, repercutido a los propietarios incumplidores, en seguimiento de la doctrina de la Sala 3ª TS que reitera que “no pueden verse perjudicados los miembros cumplidores por la voluntad de los incumplidores”. Situación ésta que desde la secretaría de la Junta de Compensación genera incertidumbre y que en la última sesión del Consejo Rector se cuestionó concretamente al asesor señor Castro, pasando a transcribirse literalmente su contestación en el punto 3º: “El Señor Secretario pregunta tanto al vocal como a su asesor jurídico cuál es el motivo por el cual no están atendiendo sus obligaciones de pago cuando a través de la vía ejecutiva por apremio van a tener que asumir gastos y costas de la reclamación, así como los recargos que les vaya a fijar el Ayuntamiento. Contesta don Manuel que no se encuentra justificado el devengo de las derramas porque las bases de cuantificación no están aprobadas definitivamente.” Se considera del todo punto injustificado el argumento puesto de manifiesto toda vez que el Secretario le explicó al representante y al vocal la existencia de una CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL que es dinámica y que, en el supuesto de cualquier tipo de afección a los coeficientes puede ser modificada a la finalización del proceso de gestión urbanística para la confección de la cuenta de liquidación definitiva que debe aprobar tanto la AG (artículo 18.M) de los Estatutos y los artículos 88.3 LUCYL y 249 y 254 RUCYL) como posteriormente el Ayuntamiento. Dada su importancia y claridad en la definición se procede a transcribir este último artículo que desmonta el necio argumento en cuanto al impago de las cuotas de los propietarios, todo ello, a sabiendas de que esta situación obedece al único intento de procurar demorar e impedir el desarrollo del sector. Artículo 254. Liquidación definitiva de la reparcelación. 1. Procede la liquidación definitiva de la reparcelación una vez recibida la urbanización por el Ayuntamiento y transcurrido el plazo de garantía. La cuenta de liquidación debe ser elaborada por el urbanizador y aprobada por el Ayuntamiento, conforme a las siguientes reglas: a) La liquidación definitiva tiene efectos exclusivamente económicos y no puede alterar las titularidades de las parcelas adjudicadas ni su aprovechamiento. b) En la liquidación definitiva deben tenerse en cuenta todas las modificaciones posteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de gestión urbanística aplicables, tales como gastos de urbanización imprevistos, rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales, o errores y omisiones advertidos. 2. Si con posterioridad a la liquidación definitiva se producen nuevas resoluciones judiciales o administrativas con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas debe producirse en un expediente nuevo y distinto. La Junta de Compensación, como no puede ser de otra manera ya que debe agotar la vía de apremio previo a cualesquiera otros intentos de cobro, ya ha presentado con fecha 3 de noviembre expediente de reclamación de cobro en vía ejecutiva por apremio contra todos los propietarios morosos que, reiteramos, como consecuencia de su obediencia al criterio de su asesor se encuentran privados del derecho de voto en todos los órganos de gestión y administración. Así pues, a los efectos de dar la mayor transparencia e información se convocará en el día de hoy y así se hará llegar a todos y cada uno de los miembros de la JC, Asamblea General Ordinaria, en cumplimiento del artículo 20.3 de los Estatutos para, entre el resto de asuntos ordinarios a tratar, ratificar las actuaciones del Consejo Rector hasta la fecha y, concretamente, la toma de conocimiento del documento de proyecto de actuación para aprobación definitiva y la delegación de la AG en el CR y su Presidente para seguir adelante con todos los trámites de éste y el resto de expedientes. Se puede entender que la representación de los propietarios, teniendo en su poder el documento para aprobación definitiva desde el día 25 de octubre de 2021 (ANEXO 6) y celebrándose la AG el próximo día 24 de noviembre, esto es, un plazo de UN MES para el estudio del mismo, no podrá en este caso manifestar indefensión, vulneración del derecho a la información o cualesquiera otro perjuicio injustificado causado a sus representados. Claro está que para oponerse al acuerdo que deba adoptarse, en su caso, en el punto 2º del orden del día de la AG hoy convocada, deberán proceder al sencillo trámite de pago de las cuotas impagadas desde 2020 y que ascienden a la cuantía de 330.875€; sin ese mínimo trámite, los incumplidores únicamente podrán ejercer su derecho de voz, pero no así el de voto. Es reiterativa la consideración a este respecto, pero se estima necesaria.
  • Por tanto, y en virtud de lo anteriormente expuesto,
  • SOLICITO se tenga por admitido el presente escrito que se compone de 10 hojas escritas a una cara, junto con la documentación aneja para que, previos los trámites oportunos, se sirva admitirlo y, se dé continuidad al expediente 1/2018 PAC para su aprobación definitiva, desestimando las alegaciones presentadas por el señor Castro con fecha 09.11.21 por carecer totalmente de argumentación fáctica, técnica o jurídica alguna y ser una nueva maniobra de actuación dilatoria en contra del interés público que sustenta la actividad de la Junta de Compensación.

Se adjuntan a este escrito los seis anexos reseñados en el cuerpo del mismo.

Décimo sexto.– Consta informe favorable a la aprobación del Proyecto de Actuación, emitido por el Arquitecto municipal con el siguiente contenido:

En relación con el asunto de referencia, se informa lo siguiente:

«En fecha 20 de diciembre de 2019, el Arquitecto que suscribe emitió informe favorable respecto de la documentación presentada relativa a los expedientes 000001/2017 EXP, 000001/2018 PAC y 000001/2018 PUR, en concreto y en lo relativo al expediente atinente al PROYECTO DE ACTUACIÓN CON DETERMINACIONES BÁSICAS DE URBANIZACIÓN Y COMPLETAS DE REPARCELACIÓN DEL SECTOR DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO SUNC 23 DEL PGOU DE SAN ANDRÉS DEL RABANEDO se remite ahora para su informe técnico en aras a obtener la aprobación definitiva la documentación técnica denominada “PROYECTO DE ACTUACIÓN CON DETERMINACIONES COMPLETAS DE URBANIZACIÓN Y DE REPARCELACIÓN DEL SECTOR DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO SUNC 23 DEL PGOU DE SAN ANDRÉS DEL RABANEDO».

Se transcribe el apartado 1.2 Tramitación y cambios producidos desde la aprobación inicial del Proyecto de Actuación:

«En el Boletín Oficial de Castilla y León publicado el día 12 de junio de 2020 aparece el anuncio de INFORMACIÓN pública relativa a la aprobación inicial del proyecto de actuación, proyecto de urbanización y proyecto de expropiación del Sector SUNC 23, del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo (León). Expte.: 1/18-PAC.

Dicha publicación contenía, asimismo, la siguiente información:

Mediante acuerdos de Junta de Gobierno Local se han aprobado inicialmente lo siguientes proyectos, promovidos por la Junta de Compensación del Sector SUNC-23 del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo:

En fecha veinticinco de febrero de 2020, el Proyecto de Actuación con determinaciones básicas de urbanización y completas de reparcelación del Sector de Suelo urbano no consolidado SUNC 23 del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo, redactado por el Abogado D. Daniel Villafañe Avellaneda y el Arquitecto D. Félix Álvarez Álvarez.

En fecha dieciocho de febrero de 2020, el Proyecto de Urbanización del Sector SUNC 23 redactado por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos D. Sergio Ordás Llamazares y el Proyecto de expropiación de fincas no adheridas a la Junta de Compensación del Sector de suelo urbano no consolidado SUNC 23, redactado por el Abogado D. Daniel Villafañe Avellaneda y el Arquitecto D. Félix Álvarez Álvarez.

Durante el proceso de información pública fue recibido un único escrito de alegaciones, suscrito el día 7 de septiembre de 2020 por Manuel Jesús Castro Pardo, quien decía actuar en representación de todos los propietarios presentes en la Junta de Compensación distintos del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo y del propietario mayoritario, que suman en conjunto una participación inferior al 30%.

En este escrito se formulan una serie de alegaciones centradas en la ponderación de valores entre los distintos usos y tipologías tenidos en cuenta en la reparcelación, cuya desestimación se propone al Ayuntamiento en el documento para aprobación definitiva, toda vez que la adjudicación de parcelas resultantes se ha realizado con estricta observancia de las reglas que resultan desestimadas del aprovechamiento, y no se ha producido alteración alguna de los parámetros de aprovechamiento definidos en la ordenación detallada del ámbito.

Por su lado, el Proyecto de Expropiación de los bienes y derechos cuyos propietarios no se adhirieron a la Junta de Compensación del Sector SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo, resultó aprobado definitivamente el día 4 de febrero de 2021 mediante ACUERDO de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo, cuyo anuncio fue publicado en el B.O.C. y L. número 67, de 8 de abril de 2021, procediéndose el día 13 de septiembre de 2021 al levantamiento de las Actas de Ocupación correspondientes, de modo que a partir de ese momento ha pasado la Junta de Compensación a ser titular del 100% del pleno dominio de las parcelas aportadas a la reparcelación 01 y 13, y del 12% del pleno dominio de la parcela 33, y como tal se refleja en el documento presentado para Aprobación Definitiva.

Por último, mediante contrato de compraventa suscrito el día 31 de marzo de 2021 entre los propietarios de la parcela 04 que figuraban en el documento del Proyecto de Actuación aprobado inicialmente y Manuel Fernández Franco, S.L., pasó a este último la propiedad de la misma, y se incorpora al comprador como titular de la misma.»

Respecto de la alegación presentada por D. Manuel Jesús Castro Pardo, obra en el expediente informe emitido por el técnico que suscribe en fecha 11 de noviembre de 2021 en el que se concluye que la valoración solicitada «sería objeto de realización por parte de la Junta de Compensación por constituir parte del Proyecto de Actuación del Sector SUNC-23 del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo.»

En el extracto transcrito del Proyecto de actuación objeto de aprobación definitiva, se propone por parte de los redactores la desestimación de la citada alegación.

El Proyecto de Actuación se redacta en base a la modificación en su ordenación detallada del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo, aprobado por ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, que resultó publicada en el BOCyL número 94, de 18 de mayo de 2016, en cuyo apartado 3.5.2. DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN, se recogen los coeficientes de ponderación utilizados en el precitado Proyecto de Actuación.

Asimismo se constata que las parcelas resultantes han sido atribuidas a los propietarios sobre sus fincas de origen o en el lugar más posible cuando no resulta posible. Por lo que el técnico que suscribe se reafirma en el informe emitido respecto de las alegaciones presentadas y por tanto entiende que las mismas deben ser desestimadas.

Se constata que, en la Descripción de parcelas incluidas en la unidad de actuación, se han incorporado los cambios de titularidad que otorgan propiedad a la Junta de Compensación de las parcelas 01 y 13, y del 12% del pleno dominio de la parcela 33 así como el cambio de titularidad de la parcela 04 a favor de Manuel Fernández Franco, S.L.

Asimismo, se comprueba que en las Fichas individualizadas de las parcelas resultantes se corrigen los datos relativos a Participación en gastos de urbanización por parcela, así como la Carga de urbanización por parcela, ajustando los porcentajes y cantidades a la nueva equidistribución resultante de los cambios realizados respecto de la documentación que fue objeto de aprobación inicial.

Se aportan los siguientes anexos que no figuraban en la documentación que fue objeto de aprobación inicial:

ANEXO 3. CERTIFICACIÓN DE DOMINIOS Y CARGAS EMITIDO POR EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD N.º 2 DE LEÓN

Destacando que se certifica en su punto TREINTA Y TRES que «LAS PRECEDENTES FINCAS SE ENCUENTRAN LIBRES DE CARGAS»

ANEXO 4. HOJAS DE APRECIO DEL PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN

En el que se adjuntan las Actas de pago y ocupación, de las fincas n.º 01, n.º 13 y n.º 33.

ANEXO 5. TÍTULO DE PROPIEDAD

Se incorpora copia de la escritura de compraventa de la parcela 04 a favor de Manuel Fernández Franco, S.L.

En base a lo anterior se entiende que, desde el punto de vista técnico, se justifica que los terrenos de la unidad, excepto los de uso y dominio público, son propiedad de sus promotores.

Se considera que se mantienen las condiciones técnicas que permitieron la emisión del informe favorable suscrito por el Arquitecto Municipal que suscribe en fecha 20 de diciembre de 2019 y que se incorporan las modificaciones al mismo señaladas en el presente informe por lo que se cumple con lo requerido en el artículo 75 de la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, así como el artículo 245 y siguientes del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León D22/2004.

Por todo lo expuesto, y salvo criterio mejor fundado en derecho, se considera que, desde el punto de vista técnico la documentación presentada con objeto de obtener la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación con determinaciones completas de urbanización y de reparcelación del Sector de Suelo Urbano No Consolidado SUNC 23 del PGOU de San Andrés del Rabanedo, se ajustan a la normativa que les resulta de aplicación, por lo que se pronuncia favorablemente, respecto de la misma, por lo que debe continuarse la tramitación del expediente.

Lo cual informo, en San Andrés del Rabanedo según fecha que figura en la firma digital del documento.»

Décimo séptimo.– Por lo que respecta a los antecedentes relativos a la tramitación del Proyecto de Urbanización, consta en el expediente informe propuesta fechado el 31 de enero de 2020, suscrito por el Técnico de Administración General, en funciones de sustitución del responsable del Departamento de Urbanismo, así como por el Concejal de Urbanismo; así como acuerdo de la Junta de Gobierno adoptado en sesión ordinaria del 25 de febrero de 2020, en cuya parte dispositiva se dispuso:

«Primero: Aprobar inicialmente el Proyecto de Urbanización del Sector SUNC-23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, redactado por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, D. Sergio Ordás Llamazares, sin visado oficial y fechado en diciembre de 2018.

Segundo: Someter la aprobación inicial del proyecto de urbanización a un período de información pública de un mes mediante anuncio en el Boletín Oficial de Castilla y León. Encontrándose asimismo a disposición de los interesados en la sede electrónica de este Ayuntamiento.

Durante el período de información pública, quedará el expediente a disposición de cualquiera que quiera examinarlo, a los efectos de que se presenten las alegaciones que se consideren pertinentes.

Tercero: Dar audiencia a los propietarios de los terrenos afectados por el proyecto de urbanización.

Cuarto: Determinar que el acuerdo de aprobación definitiva se condicionará a la imposición de una garantía de urbanización que inicialmente se ha valorado en de 2.087.890,67 euros y una garantía de producción y gestión de los residuos de construcción y demolición que inicialmente se ha valorado en 34.510,59 euros.»

Practicada la información pública y las notificaciones a los propietarios de los terrenos afectados por la urbanización, según informe emitido en fecha 26 de abril de 2021 por la funcionaria encargada del registro, no fueron presentadas alegaciones a dicho acuerdo.

Décimo octavo.– Por último, también en relación al Proyecto de Urbanización fue emitido informe por el Ingeniero técnico municipal en el que se hizo constar:

«En relación con el asunto de referencia (Aval para el proyecto de urbanización del SUNC 23), se informa lo siguiente:

En fecha 14 de febrero de 2018 con número de registro de entrada 2018001551, fue presentado en este Ayuntamiento proyecto de urbanización del SUNC 23 por parte de D. José Alberto Fernández Gutiérrez en calidad de presidente del Consejo Rector de la junta de compensación del sector SUNC 23 del Plan General de Ordenación Urbana de San Andrés del Rabanedo, obras que se desarrollarán entre las calles Dulcinea, Antonio Vázquez Fernández y Guzmán el Bueno del Término Municipal de San Andrés del Rabanedo. Se ha aportado proyecto de urbanización del SUNC 23 con un presupuesto de ejecución material de 1.125.964,85 €.

Con fecha 20 de abril de 2018 se emite informe por parte del Arquitecto y el Ingeniero Técnico Municipal solicitando la subsanación de algunas deficiencias encontradas tras el estudio del proyecto de actuación y urbanización presentados, notificándose con fecha 18 de junio de 2018.

Con fecha 18 de diciembre de 2018 con número de registro de entrada 15624 se presenta proyecto de actuación y urbanización con las modificaciones requeridas por los Servicios Técnicos Municipales.

Con fecha 14 de enero de 2019 se remite a este Ingeniero Técnico el proyecto de urbanización del SUNC 23 modificado, con nuevo presupuesto de ejecución material de 1.450.024,77 €, para que se emita nuevo informe sobre la conformidad del proyecto a la legalidad urbanística y al planeamiento aplicable, siendo informado con fecha 1 de febrero de 2019 e imponiendo un aval o fianza de urbanización de 2.087.890,67 € en función de lo indicado por el artículo 213, apartado c, artículo 214 y concordantes del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.

Con fecha 24 de noviembre de 2020 se publica anuncio de aprobación inicial del Proyecto de Actuación, Proyecto de Urbanización y Proyecto de Expropiación del SUNC 23 del término municipal de San Andrés del Rabanedo en el Boletín Oficial del Estado número 308.

Con fecha 27 de abril de 2021 el T.A.G. Responsable del Departamento solicita a este Técnico valore la posible aplicación del artículo 241, apartado f, del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, para el caso que nos ocupa.

En base a lo anteriormente indicado, revisado nuevamente el expediente y la documentación técnica presentada con las interpretaciones doctrinales deducidas de la redacción del artículo 241, apartado f, que el Decreto 6/2016, de 3 de marzo modifica y que deja con la siguiente redacción: «f) Documentos que acrediten que, una vez aprobado el Proyecto, podrá constituirse una garantía de urbanización conforme al artículo 202 por el importe que determine el Ayuntamiento entre el 5 y el 15 por ciento de los gastos de urbanización previstos. Si el Proyecto se elabora por administraciones públicas o entidades dependientes de las mismas, es suficiente la acreditación de la existencia de crédito comprometido con cargo a fondos públicos».

Por tanto este Técnico entiende, s.e.u.o., que deberá recalcularse el importe del aval para la urbanización del SUNC 23 conforme a lo anteriormente indicado, por lo que el nuevo aval o fianza de urbanización para el caso que nos ocupa sería del 15 % de los gastos de urbanización previstos, lo que nos da una cantidad de 313.183,60 €, además deberán tenerse en cuenta los gastos derivados de la gestión urbanística estimados en el proyecto de actuación, que asciende a la cantidad de 354.469,05 € según lo contemplado en el informe de fecha de 20 de abril de 2018 y los gastos derivados de las expropiaciones de 9.762,75 € según el proyecto de expropiación, además se deberá imponer aval para la gestión de los escombros resultantes conforme al R.D. 105/2008, de 1 de febrero de 2008 según lo indicado en los informes obrantes en el expediente por importe de 34.510,59 €.

No obstante se deja a criterio del T.A.G. Responsable del Departamento la interpretación que en derecho proceda.

Lo cual informo, salvo informes mejor fundados, según mi leal saber y entender.»

LEGISLACIÓN APLICABLE

  • – Ley 7/1985, de 2 de abril reguladora de las Bases de Régimen Local. (LRBRL)
  • – Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el -Texto Refundido de las disposiciones Legales vigentes en materia de Régimen Local. (TRRL)
  • – Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales. (ROF)
  • – Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. (LUCyL)
  • – Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. (RUCyL)
  • – Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. (NNCCRLH)
  • – Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (TRLSyRU)
  • – Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (TRLC)
  • – Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. (LGT)
  • – Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional.

CONSIDERACIONES JURÍDICAS

Primera.– Presupuestos habilitantes de la presentación de la iniciativa de gestión para desarrollar la unidad de actuación.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 72.2 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (en adelante LUCyL) la aprobación del instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada del sector habilita la presentación de iniciativas para desarrollar la actuación mediante alguno de los sistemas de actuación previstos en dicha Ley.

A este respecto y como antecedentes de planeamiento referidos a la unidad de actuación que es objeto de este procedimiento, señalar que en fecha 6 de agosto de 2010, se publicó en el Boletín Oficial de Castilla y León la ORDEN FOM/1119/2010, de 19 de julio, por la que se aprobó definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo, contemplando entre sus determinaciones la delimitación del denominado SUNC-23, como uno de los sectores de suelo urbano no consolidado.

Asimismo, en fecha 18 de mayo de 2016, se publicó en el Boletín Oficial de Castilla y León la ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, por la que se aprobó definitivamente la modificación del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo, con el objeto, según se especifica en dicha Orden, «de alterar la ordenación detallada definida originariamente en el sector SUNC-23, con el objeto de disponer los suelos con características de forma y edificabilidad adecuadas para la implantación de usos comerciales en parcela exclusiva. (sic)»

Por tanto, a todos los efectos, dicha modificación puntual, cuya consideración no es objeto de este informe-propuesta, constituye el instrumento que establece la ordenación detallada del sector, habilitando la presentación de iniciativas para desarrollar la actuación mediante alguno de los sistemas previstos en la Ley precitada, entre ellos, como es el caso, el sistema de Compensación.

En función ello, a iniciativa de la mercantil, Manuel Fernández Franco, S.L., propietaria a la que corresponde, al menos, el 50 por 100 del aprovechamiento de la unidad de actuación única del sector del suelo urbano no consolidado SUNC-23 del PGOU del municipio de San Andrés del Rabanedo, tras la preceptiva tramitación, fue constituida la Junta de Compensación -CIF V24698797- el día 30 de noviembre de 2016 mediante otorgamiento de escritura pública, ante el notario de León, José Antonio Bollo De Miguel, con el número 2556 de su protocolo.

Tal como determina el artículo 82.1 LUCyL, constituida la Junta de Compensación, ésta elaborará el Proyecto de Actuación y lo presentará en el Ayuntamiento antes de seis meses desde la aprobación de los Estatutos, para su tramitación conforme al procedimiento regulado en el artículo 76.

Segunda.– Contenido del proyecto de actuación.

El proyecto de actuación dispuesto para la aprobación definitiva contiene las determinaciones completas, tanto de reparcelación como de urbanización incorporadas como anexo al mismo, reguladas en el artículo 75 LUCyL, en relación con los 240 y siguientes RUCyL, con las especialidades previstas para la gestión de las actuaciones integradas por el sistema de compensación en los artículos 262 y 263 del Reglamento precitado.

No obstante, conforme al contenido regulado en dichos preceptos, se estima que, sin perjuicio de su constancia en el expediente administrativo, no deben integrase en el Proyecto las especificaciones contenidas en los epígrafes 1.1.2 y 1.2.3. lo que deberá subsanarse en el ejemplar que sea presentado para su diligenciamiento.

Deberá eliminarse, también, la referencia que se hace en el epígrafe 1.5., base normativa, al Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, al no ser aplicable en esta Comunidad Autónoma.

Tercera.– Tramitación del proyecto de actuación.

Si bien en un plazo superior al referido en el artículo 82.1 precitado, la Junta de Compensación, además de instar la expropiación de los bienes y derechos de los titulares de aprovechamiento no adheridos a la actuación, presentó para su tramitación, como ha sido especificado en los antecedentes documentos comprensivos, tanto de las determinaciones completas de reparcelación como de urbanización.

Ambos instrumentos de gestión han sido objeto de la tramitación independiente prevista en el artículo 253, en relación 251.3, ambos del RUCyL, lo que no impide su aprobación conjunta –como documento único, si se quiere– una vez concluida la información pública de ambos, ex artículo 251.3,d) LUCyL. Aprobación conjunta y expresa, si bien, respecto de las determinaciones completas de urbanización, no se han presentado alegaciones ni formulado alternativas, ni introducido cambios tras la aprobación inicial, acordada por la Junta de Gobierno Local en sesión ordinaria de 18 de febrero de 2020.

Al objeto de cumplir adecuadamente el requisito de motivación deducido de la interpretación conjunta del artículo 251.3,d) del RUCyL y 35 la LPACAP, ambos en relación con los artículos 172 y 175 del ROF y en coherencia, igualmente, con lo dispuesto en el artículo 88 de la LPACAP, precitada, este informe-propuesta debe abordar todas las cuestiones planteadas por los interesados y aquellas otras derivadas del procedimiento.

A tal fin, comenzando por las alegaciones formuladas al Proyecto de Actuación a que se ha hecho referencia en los antecedentes, se asumen, con carácter general, los fundamentos contenidos en el informe relativo a las mismas presentado por la Junta de Compensación el 18 de noviembre de 2020, con número de anotación 12710-E, así como los criterios contenidos en los informes emitidos por el Arquitecto municipal en fechas 21 de noviembre de noviembre de 2021 y 9 de febrero de 2022.

Sin perjuicio de ello, interesa poner de manifiesto, de manera adicional, las siguientes consideraciones:

El escrito de alegaciones articula en cuatro ordinales los motivos de impugnación del Proyecto, interesando, en último término, la práctica de prueba consistente en que por parte de los Técnicos del Ayuntamiento se emita un informe relativo, en síntesis, al análisis comparativo del uso terciario de las parcelas AE con relación al suelo residencial en transacciones de las que se tenga constancia, así como a la determinación del valor real de mercado del metro cuadrado en el sector, SUNC-23, para cada un de los usos pormenorizados, instando, finalmente, a que el Ayuntamiento requiera al propietario mayoritario para que aporte los negocios jurídicos que haya podido concertar con relación a las parcelas AE -2.1 y AE -2.2.

Comenzando refiriéndonos a dicha solicitud de práctica de prueba, debe admitirse, como no podría ser de otra manera que el artículo 77 LPACAP, en síntesis, establece que cuando la Administración no tenga por ciertos los hechos alegados por los interesados o la naturaleza del procedimiento lo exija, el instructor del mismo acordará la apertura de un período de prueba, solo pudiendo rechazar las pruebas propuestas por los interesados cuando sean manifiestamente improcedentes o innecesarias, mediante resolución motivada.

No obstante, la apertura de un periodo de prueba, ni se considera legalmente procedente, ni, por las razones que en adelante se dirán, se considera necesario.

Efectivamente, por una parte, no existe ninguna incertidumbre sobre ningún hecho, sino discrepancia en cuanto a los criterios observados para llevar a cabo la reparcelación, por lo que dicha prueba no se considera necesaria, sin perjuicio de que el conjunto de las alegaciones deba ser objeto de valoración, no solo por parte de la Junta de Compensación como así se ha hecho, sino por el Ayuntamiento a través del control de la adecuación del Proyecto a las previsiones normativas por sus servicios técnicos, tal como ha sido verificado con la emisión de los informes incorporados al expediente y transcritos en los antecedentes, así como con la emisión de este informe-propuesta en cumplimiento de los artículos 172 y 175 ROF, en relación con el 76.1,b) LUCyL y 251.3,d) RUCyL.

Y precisamente en atención a las expresas previsiones de los artículos precitados, singularmente el 76 LUCyL, no solo es evidente que la naturaleza del procedimiento no lo exige, sino que una norma con rango de Ley establece un procedimiento específico de tramitación en el que no se contempla dicho trámite, por lo que por elementales exigencias del principio de especialidad normativa deberán observarse los cauces de tramitación contenidos en la normativa urbanística reiteradamente citada.

Este principio de especialidad normativa, conforme a unánime doctrina, exige que la ley especial, LUCyL en este caso, se aplicará con preferencia a la ley general, LPACAP, en aquellos supuestos contemplados en aquella norma, como es la tramitación de los Proyectos de actuación por parte de la Administración municipal.

Dicho principio es coherente con la exposición de motivos LPACAP donde, en lo que entendemos como claro reflejo de este principio, se dice de manera literal:

«Asimismo, destaca la previsión de que sólo mediante Ley puedan establecerse trámites adicionales o distintos a los contemplados en esta norma, pudiéndose concretar reglamentariamente ciertas especialidades del procedimiento referidas a la identificación de los órganos competentes, plazos, formas de iniciación y terminación, publicación e informes a recabar. Esta previsión no afecta a los trámites adicionales o distintos ya recogidos en las leyes especiales vigentes, ni a la concreción que, en normas reglamentarias, se haya producido de los órganos competentes, los plazos propios del concreto procedimiento por razón de la materia, las formas de iniciación y terminación, la publicación de los actos o los informes a recabar, que mantendrán sus efectos….»

Ni que decir, tiene, por último, que aún cuando en el procedimiento que nos ocupa resultara previsto un periodo probatorio diferenciado, en ningún caso resultaría admisible que por el Ayuntamiento pudiera ser recabada información sobre asuntos o negocios jurídicos de naturaleza civil que hayan podido suscribir miembros de la Junta de Compensación en su nombre y derecho, tal como se propone por los alegantes.

Todo ello no permite soslayar, como ha sido apuntado, el necesario análisis del contenido de las alegaciones formuladas, a efectos de la adecuada motivación de la Resolución cuya adopción se propone, lo que se aborda seguidamente.

Así, por lo que respecta a la primerea alegación formulada, «estructura de la propiedad del suelo aportado al sector», previa expresión de los porcentajes de participación que ostentan los representados del exponente en la Junta de Compensación –si bien no coincide de manera precisa con los porcentajes del cuadro resumen que aporta en este trámite la Junta de Compensación, extraídos del Proyecto de Actuación, no se plantean como controvertidos, luego no son objeto de impugnación- se invocan los siguientes extremos:

«Esta distribución de la propiedad ha sido aprovechada por el propietario mayoritario para promover un Proyecto de Actuación abusando de su posición mayoritaria en el seno de los órganos de la Junta de Compensación del Sector, vulneración de los derechos de los propietarios minoritarios. El Proyecto de Actuación que impugnamos se ha elaborado en beneficio exclusivo de la constructora, adjudicándose en el Proyecto de Actuación aprovechamientos urbanísticos por un valor superior al que legalmente le correspondería, aprovechándose la mayoría que tiene en el seno de la Asamblea General de Propietarios de la Junta de Compensación en un claro ejercicio abusivo de dicha mayoría.

El Proyecto de Actuación que se impugna es un claro ejemplo de la utilización de la posición dominante de un propietario para adjudicarse las parcelas que tienen un mejor mercado. Ejemplo de este proceder es que se adjudica en exclusiva para él las dos parcelas para uso terciario incompatible en parcela con vivienda (AE -2.1 y AE -2.2) del Sector y a mis representados les adjudica (en proindivisión en la mayoría de los casos) parcelas de uso residencial. Es un hecho notorio que la promoción venta de viviendas ha sufrido en los últimos años un importante retroceso y que el valor de repercusión por vivienda de esta clase de suelo es actualmente ínfimo. De hecho, así se reconoce expresamente en la página 74 del Proyecto de Actuación con ocasión de exponer los criterios de valoración de las fincas resultantes. Literalmente dice:

«Habiendo trascurrido apenas seis años desde la fecha de aplicación de la actualización de la ponencia, y teniendo en cuenta la completa inactividad del mercado inmobiliario en este periodo…»

De este modo a mis representados se les está adjudicando el suelo que tiene menos posibilidad de venta en el mercado, a menos que se haga por un precio notabilísimamente inferior a la valoración que contiene el Proyecto de Actuación para las parcelas de resultado de esta clase que se adjudican a mis representados. En cambio, el propietario mayoritario se adjudica en exclusiva para él esas dos parcelas de uso terciario que sí tienen altas posibilidades de salida en el mercado, pues las mismas están destinadas a superficies comerciales (la de mayor superficie) y a gasolinera (la de menor superficie) y, por tanto, su valor real es muy superior al que refleja el Proyecto de Actuación. El propietario mayoritario conoce perfectamente que es así, pues es un profesional del sector inmobiliario, y por eso ha hecho un uso abusivo de la mayoría que tiene en la Junta de Compensación para promover este Proyecto de Actuación.

Sin embargo, aunque los actos de los órganos de la Junta de Compensación –en este caso, la Asamblea General– hayan sido aprobados por las mayorías reglamentarias, eso no significa que el acto se adapte al ordenamiento urbanístico y por lo tanto que no puede declararse su nulidad, aunque haya sido aprobado respetando las formas extrínsecas.»

Pese a la reiteración o, si se quiere, al énfasis con el que se reexpone el presunto abuso de la posición dominante de la mercantil mayoritaria, entendemos que el conjunto de los extremos expuestos en este ordinal no hacen sino una hipótesis de la cuestión, sin aportar dato alguno que pudiera acreditar la vulneración de las reglas de reparcelación establecidas en el artículo 75.3,b) LUCyL en relación con los concordantes del RUCyL, singularmente su artículo 248.

Tampoco se aprecia, s.e.u.o, de la documentación obrante en este expediente, como en sus procedimientos vinculados -expropiación de titulares de aprovechamiento no adheridos, urbanización y constitución y funcionamiento de la Junta de Compensación- vulneración de las normas reguladoras de dicha entidad urbanística colaboradora en materia de derecho de información, convocatoria de sus órganos, así como de adopción y notificación de sus acuerdos, ninguno de los cuales, salvo los adoptados por la Asamblea General Ordinaria de 24 de noviembre de 2021 relativos al cobro de derramas y a la aprobación de los presupuestos de dicha Entidad correspondientes al ejercicio económico del año 2022, han sido objeto de recurso alguno. Ello, si bien no impide deducir la impugnación del Proyecto de Actuación a través de las alegaciones que nos ocupan, bien podría calificarse, si se permite la expresión, como una presunción de tácita conformidad, al tiempo que de mera contrariedad con el Proyecto.

Se plantea en segundo término por los alegantes la vulneración del principio de equidistribución de beneficios y cargas.

El desarrollo argumental de la impugnación es el siguiente:

«Es conocido que tanto en ordenación como en gestión urbanística, el principio de equidistribución de los beneficios y cargas tiene que ser respetado tanto en los actos de producción normativa como en los actos aprobatorios de las administraciones públicas y de las entidades urbanísticas colaboradoras.

El principio de equidistribución de beneficios y cargas del planeamiento entre los afectados es la manifestación en el ámbito del urbanismo del derecho de igualdad reconocido en el artículo 14 de la Constitución, y siempre ha sido configurado como un principio general rector en materia de urbanismo que obligatoriamente ha de observarse y respetarse tanto en la redacción de los planes como en la posterior ejecución. En urbanismo, así como la fase de planeamiento es la que se encarga de dibujar la opción elegida de ciudad (qué zonas serán edificables; cuáles habrá de preservar del desarrollo urbanístico; qué usos tendrán cada una de las zonas; donde se instalarán los viales y dotaciones privadas y públicas, etc.), la de gestión es a través de la cual se reconfigura la propiedad del suelo (reparcelación), pero siempre bajo la máxima de la distribución equitativa entre los propietarios afectados de los derechos y las cargas, en el caso de los aprovechamientos.

La jurisprudencia constitucional lo ha reconocido expresamente. Así, el Tribunal Constitucional en su Sentencia 164/2001, de 11 de julio , al abordar la cuestión recuerda que se trata de un principio que ha de regir todas y cada una de las actuaciones urbanísticas que se lleven a cabo. Razona la sentencia:

«El mandato de equidistribución «en cada actuación urbanística» es la forma mínima y elemental de garantizar la igualdad entre propietarios. Las desigualdades en beneficios y cargas urbanísticas derivadas del planeamiento son tanto más patentes cuanto mayor es la proximidad y similitud física entre las distintas fincas. Por ello, el Art. 5LRSV identifica cada actuación urbanística concreta como ámbito espacial en el que, en todo caso, debe producirse el reparto de cargas y beneficios. Se trata, por tanto, de una norma mínima de equidistribución reconducible a la competencia de igualación del Estado ex Art. 149.1.1 CE».»

Se trata de un principio destinado a evitar la desigualdad inherente a decisiones perjudiciales para los propietarios en la ejecución del planeamiento, de forma que haya una igualdad en la atribución de aprovechamientos . El derecho a la distribución equitativa de cargas y beneficios –como realización del principio de justicia en materia de urbanismo–implica que la efectividad de unos y otros deba producirse de forma simultánea, pues sólo de esa forma cumple su finalidad. Tal principio es incuestionable en la ejecución del planeamiento por polígonos o unidades de actuación, en que los efectos de la aprobación de los instrumentos de equidistribución –compensación, reparcelación o análogos– llevan ímplícita tal simultaneidad .

Como se ha enunciado anteriormente, este límite en la gestión urbanística afecta tanto a los particulares en su intervención como a la Administración actuante, a quien corresponde vigilar el cumplimiento del deber de tutela de este principio, de modo que esta última no debe permitir su conculcación.

El principio de equidistribución es tan eminente y esencial que incluso ya estaba recogido en la legislación preconstitucional. Así estaba previsto en diversos preceptos del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, pues, entre otros , su artículo 3.2.b), señalaba como una de las funciones de las Administraciones urbanísticas, referido a la regulación del régimen del suelo, «impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos». En el artículo 87 del mismo texto legal reconocía ya a los afectados el derecho a la equidistribución al ordenar que «los afectados tendrán, no obstante, derecho a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento en los términos previstos en la presente Ley» . En su artículo 117.2.b), dedicado a establecer los criterio s de delimitación de polígonos, establecía que dicha delimitación deben hacer posible «la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización».

Tal principio se mantuvo en el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 1992, y fue incluso reforzado en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, pues en su artículo 5 disponía que «Las Leyes garantizarán, en todo caso, el reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectadas por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones » . Es un principio que sigue previsto en la legislación urbanística vigente en estos momentos. Así, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS), aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su Art. 9.6 ordena que la participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano ha de producirse «en un régimen de equidistribución de beneficios y cargas ». En consonancia, como no puede ser de otra forma, con la legislación básica estatal, el RUCYL cuando define los derechos de los propietarios en suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establece como el primero de ellos la obligada distribución equitativa de los beneficios y cargas entre todos los propietarios. En su Art. 42.1.a), el RUCyL literalmente dice:

«A participar en la ejecución de una actuación urbanística… … … en un régimen de equitativa distribución de los beneficios y cargas entre todos los propietarios en proporción a su aportación.»

En el sistema de compensación, el Proyecto de Actuación es el instrumento ad hoc para la ejecución del sistema que contiene la concreción de los derechos y deberes de los propietarios integrados en la Junta de Compensación y debe por ello en su contenido debe respetar el reparto de los beneficios y cargas para los propietarios en la ejecución del planeamiento que, en todo caso según las disposiciones antecitadas, debe distribuirse de forma equitativa, de modo que no pueda haber propietarios beneficiados por la redistribución de la propiedad con ocasión de la transformación urbanística del suelo.

Es tal la fuerza de este principio que se impone frente al régimen de mayorías de las entidades urbanísticas colaboradoras, pues dicha mayoría no puede ser utilizada para soslayar este principio. Tiene prioridad el respeto y cumplimiento a la equidistribución de las cargas y beneficios ante el poder de la mayoría de los votos.

Tratándose de un precepto que emana de la legislación, tiene que ser observable por las administraciones públicas que intervengan en la aprobación de actos urbanísticos, bien sea de planeamiento, bien sea de gestión. El mandato es claro para los órganos de las administraciones públicas competentes en la materia. Al respecto, ordena clara y literalmente el Art. 4.c) de la LUCYL :

«Garantizar la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la propia actividad urbanística pública, así como el reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de cualquier forma de actividad urbanística»

Por tanto, dado que el Art. 21.1.j) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local atribuyer a la Alcaldía la competencia para la aprobación definitiva de «los instrumentos de gestión urbanística y de los proyectos de urbanización», este órgano tiene bajo su responsabilidad evitar que la atribución de derechos o aprovechamientos urbanísticos no se realice con criterios de desigualdad, pues en otro caso deberá denegar la aprobación del instrumento de gestión, aunque dicho instrumento haya sido aprobado dentro del régimen de las mayorías de las entidades urbanísticas colaboradoras. En el caso que nos ocupa, la conculcación del principio de equidistribución de beneficios y cargas que contiene el Proyecto de Actuación no podrá superar el trámite de aprobación definitiva y compete a la Alcaldía, en ejercicio de sus competencias y del mandato legislativo, evitar dicha aprobación definitiva.

En el siguiente apartado explicaremos la intolerable quiebra de este principio en el Proyecto de Actuación que nos ocupa mediante el uso abusivo de su posición dominante por parte del propietario mayoritario, único que obtendría beneficios si se aprueba definitivamente este proyecto y se ejecuta.»

Como es de ver, el motivo a lo largo de su extensa redacción, viene a exponer la doctrina que durante el ya dilatado proceso de evolución de nuestro ordenamiento urbanístico, desde los textos normativos estales previos a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo, hasta la totalidad de las leyes –estatal y autonómicas- vigentes en la actualidad, ha resultado plenamente consolidada sin práctica discusión en el ámbito jurisdrudencial. En función de ello, no es objeto de informe-propuesta el análisis de la exposición teórica del principio de que se trata, sino, obviamente, la valoración de la correcta aplicación de las técnicas legalmente establecidas para dar cumplimiento al deber de equidistribución de las cargas y beneficios derivados de la ejecución jurídica y material del planeamiento mediante las previsiones del Proyecto que se somete a aprobación.

Sin embargo, la eventual «conculcación del principio de equidistribución de beneficios y cargas que contiene el Proyecto de Actuación» que se denuncia genéricamente en el último párrafo del ordinal que nos ocupa, no puede ser objeto de valoración sin el estudio de los siguientes motivos.

Así, siguiendo el orden del escrito de alegaciones, en su ordinal tercero, se vuelve a invocar la «conculcación del principio de equidistribución por el proyecto de actuación del sector Sunc-23 del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo.

La línea argumental que se expone es la siguiente:

«El Proyecto de Actuación para el Sector SUNC -23 que impugnamos contiene una manifiesta conculcación del anteriormente analizado principio de equidistribución de beneficios y cargas.

Para conseguir esta quiebra se ha consignado una valoración de las parcelas de resultado contraria a la realidad del mercado. Tanto se ha procedido a sobrevalorar las parcelas cuyo aprovechamiento permitido es el residencial como se ha infravalorado de modo notorio las parcelas cuyo uso es el terciario (AE -2.1 y AE–2.2), que se adjudican al propietario mayoritario, quien resulta el único beneficiado por la reparcelación que contiene el Proyecto de Actuación.

Ya hemos reproducido anteriormente el apartado del Proyecto de Actuación (concretamente la página 74) en el que reconocen la inactividad del mercado inmobiliario. Añadimos por nuestra parte que la parálisis es absoluta en cuanto a la venta de viviendas. Se trata de un hecho evidente, pues en toda la provincia se ha producido una pérdida de población que, lógicamente, hace que sea menos necesaria la construcción de viviendas residenciales al haber menos demandantes de esta clase de construcciones. Nuestro razonamiento es avalado por los datos que ha publicado el Consejo General del Notariado que están referidos a toda la comunidad autónoma, pero lógicamente la provincia de León y la localidad de San Andrés del Rabanedo no son ajenos a esta tendencia.

Sin embargo, se mantiene una importante actividad en las transacciones con el suelo destinado a uso terciario (v. g. grandes supermercados) que se ha adjudicado el propietario mayoritario. De hecho, es conocido que dicho propietario ya ha negociado esas dos parcelas con una cadena de alimentación, si bien se lo ha ocultado a los demás propietarios integrados en la Junta de Compensación. Por ello, en un apartado específico que dedicaremos a la solicitud de práctica de prueba propondremos medios de prueba para intentar acreditar este extremo.

Como ya hemos anticipado, en la página 74 del Proyecto de Actuación se reconoce que las valoraciones se han realizado de las parcelas de resultado destinadas a vivienda colectiva –que son las adjudicadas a mis representados–se han calculado teniendo en cuenta los valores de repercusión de las ponencias catastrales fijados en 2011, fecha en la que, como ilustra el gráfico anterior, la dinámica del mercado de venta de viviendas estaba en un momento álgido, muy por encima del actual. Ante esta evidencia, para evitar la hipervaloración del suelo residencial, debe utilizarse mecanismos correctores como los que prevé el Art. 247.b) RUCyL:

«b) En caso de inexistencia de los valores de las ponencias catastrales, o cuando los mismos sean manifiestamente incongruentes con la realidad del mercado inmobiliario, la valoración se determina aplicando los valores de repercusión obtenidos por el método residual, e introduciendo en caso necesario coeficientes de ponderación relativos al uso y la tipología edificatoria de la parcela resultante, conforme a la normativa sobre valoración catastral.»

Con el estado en que se encuentra la demanda de este tipo de suelo, ningún promotor va a interesarse por el mismo a menos que pueda obtenerlo por un precio inferior al 50 por 100 del que se señala en el Proyecto de Actuación.

Con relación al suelo de uso terciario adjudicado al propietario mayoritario, el valor fijado adolece de lo contrario a lo expuesto para el suelo residencial. Se le ha fijado un valor que está muy por debajo del mercado, dado que sí que existe interés en la obtención de esta clase de suelo a diferencia de lo que ocurre con el suelo destinado a uso residencial.

No puede la administración actuante aprobar este Proyecto de Actuación con estos desequilibrios tan flagrantes. No debe olvidarse que el acto de aprobación definitiva, existiendo alegaciones en contra como es la presente, debe gozar del requisito de la motivación que a todo acto administrativo exige el Art. 35 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP) y el Art. 88.3 de la misma ley a las resoluciones. Pues bien, no podrá dictarse acto administrativo expreso de carácter aprobatorio sin contar con los informes técnicos necesarios para fundar que el aprovechamiento residencial del caso tiene una hipervaloración respecto del suelo comercial. La propia realidad del ámbito demuestra que su desarrollo tiene como fundamento y motor el suelo de carácter comercial, en ningún caso el suelo de uso residencial. En este tenor, solicitamos en el apartado correspondiente que se practique informe por los técnicos municipales.

Por tanto, previos los informes técnicos que solicitamos, debe ser denegada la aprobación del Proyecto de Actuación del SUNC -23, con indicación de los criterios correctores sobre el valor de las fincas de resultado para que quede respetado el principio se equidistribución en la atribución de los diferentes aprovechamientos.

En consecuencia, desestimada la aprobación del Proyecto de Actuación, deberá volver este instrumento al seno de la Junta de Compensación para que, con respeto al mencionado principio de equidistribución y bajo las determinaciones que se fijen en la resolución administrativa denegatoria, vuelva a elaborarse un Proyecto de Actuación nuevo o a la conveniente corrección del actual.

Existen sobradas técnicas para recuperar una equitativa distribución de los aprovechamientos lucrativos. La más sencilla que daría una solución plena al desequilibrio del actual Proyecto de Actuación consiste en la adjudicación a mis representados de la correspondiente cuota de participación en las parcelas comerciales AE -2.1 y AE -2.2. Por tanto, la solución es extraordinariamente sencilla como queda demostrado y el propietario mayoritario no debe utilizar su posición dominante para evitar que así se haga.

En cualquier caso, el abuso de mayoría en el seno de la Junta de Compensación no legitima la ilegalidad, pues el régimen de mayorías no puede suplantar disposiciones legales de obligado cumplimiento en las que se ordena que no pueden adjudicarse parcelas de resultado de un valor dispar cuando las fincas de aportación parten de una absoluta equiparación en cuanto a su estimación económica y, por supuesto, para trasladar unas valoraciones de las parcelas de resultado que nada tienen que ver con la realidad para aparentar que el principio tantas veces citado se ha respetado.»

En el informe emitido por el Arquitecto municipal con motivo de las alegaciones formuladas, en relación con los criterios de valoración de las parcelas resultantes se hizo constar:

«En el informe presentado no se presenta ningún tipo de argumento técnico o datos que permitan valorar desde el punto de vista técnico motivada la anormalidad de los valores catastrales respecto del valor real de mercado del metro cuadrado en el Sector SUNC -23, por tanto se entiende que no se dan las circunstancias que aducidas en el escrito por las que se tengan que aplicar los criterios establecidos en el artículo 247.b del RUCyL. Por tanto no procede, sin perjuicio de criterio mejor fundado en derecho, realizar las valoraciones solicitadas, entendiendo además, que la misma sería objeto de realización por parte de la Junta de Compensación por constituir parte del Proyecto de Actuación del Sector SUNC-23 del Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo.»

Partiendo de esta consideración puede afirmarse que, nuevamente, por parte de los alegantes se hace hipótesis de la cuestión, sin aportar dato alguno que permita colegir la incongruencia de los valores del Proyecto con la realidad del mercado inmobiliario, sin que tampoco se haga referencia a los criterios que hagan cuestionables los coeficientes de ponderación establecidos en el instrumento que estableció la ordenación detallada del sector.

Efectivamente, se debe recordar que los coeficientes de ponderación expresivos del valor relativo de cada uso pormenorizado con el predominante, tal como exige el artículo 107 RUCyL, fueron establecidos por el instrumento que estableció la ordenación detallada del sector, a saber, la modificación del PGOU de San Andrés del Rabanedo, aprobada mediante ORDEN FYM/398/2016, de 3 de mayo, publicada en el B.O.C. y L. número 94 de 18 de mayo.

En función de ello, teniendo en cuenta la vinculación objetiva y subjetiva que establece el artículo 62.1 LUCyL respecto del planeamiento urbanístico, el Proyecto de Actuación, salvo prueba de su pérdida de vigencia, debe aplicar a la hora de definir el aprovechamiento subjetivo de los propietarios, el aprovechamiento medio resultante de la ponderación de los usos pormenorizados en la forma establecida en el artículo 107, precitado, de manera que a cada titular de aprovechamiento le sea atribuido el que resulte de dicha aplicación a la superficie de cada finca aportada.

Debe tenerse en cuenta, también, que el mismo instrumento en el que se establece la ordenación detallada del sector –modificación puntual antes reseñada– se lleva a cabo la subzonificación del sector –calificación urbanística ex artículo 101.2,a) RUCyL– estableciendo los ámbitos de materializacion de cada uso pormenorizado, habiéndose constatado, según se afirma en el último informe emitido por el Arquitecto municipal, transcrito en los antecedentes, que las parcelas resultantes han sido atribuidas a los propietarios sobre sus fincas de origen o en el lugar más próximo posible.

De esta manera, además de la observación del criterio de proporcionalidad derivada de la aplicación del artículo 246,a) RUCyL a la hora atribuir el aprovechamiento subjetivo, se ha cumplido también el de localización que se establece en el artículo 248,c) del mismo texto normativo.

Por último, y por lo que respecta a los criterios de valoración de los usos que se cuestiona en la alegación –hipervaloración del uso residencial– y a la eventual pérdida de vigencia de los valores básicos de repercusión recogidos en las ponencias catastrales, además de reiterar que no se aporta dato concluyente alguno, debe tenerse en cuenta que la aprobación de la modificación del PGOU por la que se estableció la ordenación detallada que legitima la iniciativa de gestión que nos ocupa, además de la vinculación objetiva y subjetiva, ex lege, a que se ha hecho referencia, se produjo en el año 2016, fecha desde que no existe constancia de una actividad inmobiliaria suficiente que permita la corrección de los valores de las ponencias catastrales mediante la aplicación de los valores de repercusión obtenidos por el método residual, tal como determina el artículo 247,b) RUCyL.

Por tanto, si bien no se comparte la afirmación de la Junta de Compensación en cuanto a una supuesta aceptación de los coeficientes de ponderación aplicables en la valoración de las parcelas resultantes al no haber sido objeto de alegación durante la tramitación de la aprobación de la modificación puntual reiteradamente reseñada, dichos coeficientes, salvo prueba de su pérdida vigencia, lo que no puede deducirse de dato alguno, o salvo su manifiesta incongruencia que tampoco puede colegirse del expediente tramitado, resultan vinculantes para los particulares, para la Junta de Compensación como urbanizador, así como para el Ayuntamiento como Administración actuante, distinta, por cierto, a la Consejería de Fomento y Medio Ambiente de la Junta de Castilla y León, quién aprobó definitivamente la modificación puntual del PGOU, donde se estableció el aprovechamiento medio sobre la base de los coeficientes determinados de manera motivada.

Destacar, por último, que una manifiesta incongruencia de los valores básicos de repercusión recogidos en las ponencias catastrales, de manera que permita su corrección mediante la aplicación de los valores de repercusión obtenidos por el método residual, obligaría a tramitar un procedimiento de evaluación según comparación del mercado mediante la realización de un estudio que abarque el conjunto de usos que se quieren evaluar, de manera que se obtenga una información de campo representativa; la verificación adecuada de la información en orden a determinar una muestra restringida que sea fiable; la estratificación de la muestra según criterios de homogeneidad; la comparación de los usos objeto de la valoración con las muestras obtenidas en los análisis; para concluir en la asignación final mediante la simple media aritmética, o por cualquier otro criterio razonable a juicio del valorador, obteniendo así un valor lo más aproximado posible al denotado por el mercado en su funcionamiento normal. Sin embargo, ello no solo no se ha planteado por los alegantes -tampoco se deduce del gráfico que se inserta en este punto del escrito de alegaciones- sino que, como ha sido apuntado, dada la reciente fecha de aprobación de la modificación puntual no existe constancia de una actividad inmobiliaria suficiente que permita la corrección de los valores aplicados.

En este mismo sentido se manifiesta el Arquitecto municipal en el informe emitido sobre las alegaciones.

En este expediente es evidente que no se ha aportado por los alegantes, ni el origen de las fuentes, ni los criterios de evaluación de datos de venta de propiedades semejantes, ni tampoco la forma y sistemática en que se ha utilizado la información. Lejos de ello, el gráfico que se inserta elaborado por el Consejo General del Notariado, «evolución de la compraventa de viviendas en Castilla y León» –se refiere, únicamente, al uso global residencial– no desglosa los distintos usos pormenorizados de la unidad de actuación, a saber vivienda colectiva y aislada– y refleja el orden de magnitud de transacciones, sin referencia a precios y circunscrito a todo el ámbito autonómico, es decir, sin la más mínima aptitud al objeto de servir, por razones obvias, al proceso a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior.

Seguidamente se alude en el escrito de alegaciones a «cuestiones concomitantes que justifican la no aprobación del proyecto de actuación», argumentando al efecto lo siguiente:

«El Proyecto de Actuación que pretende imponer en su beneficio la empresa constructora mayoritaria contiene un conjunto notable de sutilezas con el que se trata de ocultar la preterición del principio de equidistribución de beneficios y cargas, que, insistimos, es de obligado respeto en la actuación urbanística.

Como ya hemos indicado anteriormente, se ha realizado una valoración de las parcelas de resultado ajenas a la realidad. En el caso de las parcelas que tienen previsto como aprovechamiento el a uso residencial –sea colectivo o unifamiliar–se les da un valor por metro cuadrado idéntico a todas sin tener en cuenta un aspecto tan fundamental como es la ubicación de las mismas. No hace falta en estos momentos dar explicaciones pormenorizadas de que el valor no es el mismo si está en una zona principal del Sector, si tiene mejor accesibilidad o mejor comunicación con el resto del entramado urbano. Pero, además de la hipervaloración de esta clase de terrenos a la que ya hemos hecho referencia, la constructora aprovecha su posición dominante para adjudicarse las mejores parcelas de uso residencial y las otorga un valor idéntico a otras que por sus características son de menor valor. Ejemplo de este proceder es la adjudicación de la totalidad de las parcelas con frente a la rotonda en la que confluyen las calle s Dulcinea y Antonio Vázquez Fernández:

En las páginas 110 y 111 consta la adjudicación a la empresa constructora propietaria mayoritaria en el Sector de la totalidad del suelo comercial (parcelas AE -2.1 y AE -2.2), siendo la primera de ellas la que le da acceso a la antecitada rotonda, según es de ver en el plano del Sector obrante al folio 125. En esta clase de suelo, se adjudica una pequeña parcela de 34,37 metros cuadrados (la AE -2.3) a la Junta de Compensación (vid. pag. 113) en vez de hacerlo a alguno de los propietarios minoritarios y al metro cuadrado se le da el mismo valor pese a que por sus escasas dimensiones no podrá tener un aprovechamiento independiente de las otras dos parcelas. Como por su condición de mayoritario también controla la Asamblea General y el Consejo Rector, a buen seguro que dicha parcela AE -2.3 también acabará en manos de la constructora por un precio ínfimo.

  • • En cuanto al uso residencial familiar, al propietario mayoritario se le adjudica la parcela RU–H -2.1 (pág. 106) que también tiene frente a la antecitada rotonda y la RU–H -2.2 (pág. 107), que está más alejada de la rotonda, se adjudica a mis representados los hermanos Vega Fernández, pero se le da el mismo valor pese a que el valor de venta de la construcción que se pueda hacer en esta última es de menor valor que la que se ha adjudicado el propietario mayoritario.
  • • La constructora se adjudica también la parcela RU–H -1.1 (pag. 102) con lo que reúne en su mano las dos únicas parcelas de esta clase con fachada a la rotonda que, por esta ubicación, tienen más valor que las restantes y, sin embargo se le adjudica el mismo valor que a las demás.
  • • Consta en la página 108 del Proyecto de Actuación, el propietario mayoritario se adjudica en exclusiva la parcela RU–H -3, la cual, según se puede constatar en el plano obrante a la página 125, también tiene su frente a la rotonda. Podía haberse adjudicado a cualquier otro propietario, pero en otro claro ejemplo de uso abusivo de los votos que le otorgan el hecho de ser el propietario mayoritario esta parcela también le es adjudicada a la constructora, con lo que se asegura que todas las parcelas colindantes con la mencionada rotonda queden en su poder.

No se puede admitir esta forma de adjudicación, pues resulta intolerable que, siendo la constructora adjudicataria conocedora del mercado, intente dar el mismo valor a todas las parcelas de suelo residencial unifamiliar pese a su distinta ubicación. Es otro ejemplo más del uso abusivo que hace de su posición dominante.

Por último, hemos de advertir otra clase de incorrecciones que se recogen en la página 30 del Proyecto de Actuación y más concretamente en el apartado 4.4.2, intitulado “Descripción de elementos existentes en la unidad de actuación”. Es este apartado se hace referencia a sendos cobertizos, cerramientos y obras de jardinería existentes en las fincas de aportación números 26 y 29 cuya realización es situado entre los años 2008 y 2011, cuando lo cierto es que, según consta en los propios archivos del Ayuntamiento porque se solicitaron las preceptivas licencias, fueron realizados a principio de los años 80, por lo que también debe corregirse el Proyecto de Actuación en este aspecto.»

El conjunto de las cuestiones alegadas en este ordinal –a excepción de las relativas a las fincas aportadas 26 y 29– vuelve a cuestionar la valoración de los usos e insiste en el abuso de la posición predominante de la mercantil mayoritaria, al tiempo que se discrepa de los criterios de localización de las parcelas resultantes. En consecuencia, se reitera lo ya expuesto entendiendo que no se aporta dato alguno que pueda impedir la aprobación del Proyecto en los términos planteados, entendiendo que no se ha vulnerado lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del RUCyL.

En cuanto a la descripción de los elementos existentes en la unidad de actuación, epígrafe 4.4.2 del Proyecto, concretamente en relación con las fincas 26 y 29 a que se refieren los alegantes -página 28 del actual ejemplar- según se ha podido constatar, no es cierto que fueran realizadas en los años 80, según se deduce de la documentación gráfica consultada relativa al periodo septiembre de 2009 a marzo de 2015. Tampoco resulta cierto, s.e.u.o, según los datos obrantes en la base de datos de expedientes tramitados en el Departamento de Urbanismo que los cobertizos existentes fueran ejecutados al amparo de autorización alguna, entendiendo que, en otro caso, se hubieran aportado los acuerdos correspondientes. Ello no impide que en el epígrafe de definición de derechos deban de completarse, con los efectos previstos en el artículo 246, d) del RUCyL, así como en la cuenta de liquidación provisional. Correcciones que, en modo alguno, impiden la aprobación definitiva, sin perjuicio de las correcciones a introducir en el documento que deba presentarse para su diligenciamiento.

Finalmente, se refiere el escrito de alegaciones a “criterios reglamentarios” en los siguientes términos:

«La flagrante vulneración del principio de equidistribución que hemos puesto de manifiesto obliga al Ayuntamiento a impedir su aprobación definitiva, pues es un principio que también le obliga. Además del Art. 4 ya citado de la LUCyL, lo prevé expresamente el Art. 5.3.e ) del RUCyL al definir el papel de las Administraciones en la actividad urbanística pública:

"Garantizar la equidistribución o reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de la actividad urbanística, entre todos los propietarios afectados por la misma.”

En consonancia con el mandato para las administraciones públicas de los preceptos citados, el Art. 6 de los Estatutos de la Junta de Compensación expresamente señala que el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo ejerce la tutela de la Junta de Compensación. Dice literalmente el precepto estatutario:

"El Órgano Urbanístico bajo cuya tutela actuará la Junta de Compensación será el Ayuntamiento de San Andrés del Rabanedo.”

El papel de vigilancia de la observancia de la legalidad que incumbe al Ayuntamiento en el urbanismo obliga a este ente local a impedir que se consume este ataque a la legislación citada ut supra. Es unánime la jurisprudencia que, examinando el papel que deben desempeñar las administraciones públicas en el proceso urbanizador, concluye que no puede ignorarse que la función de planeamiento es una función pública encaminada a la satisfacción del interés general, por lo que el Ayuntamiento debe velar por su consecución analizando la oportunidad y acierto de la ordenación propuesta. Al Ayuntamiento, por su legitimidad democrática, le corresponde encarnar el interés general y vigilar el cumplimiento de la normativa urbanística, debiendo expresar la oportuna justificación de las opciones de ordenación elegidas.

En consecuencia, el Ayuntamiento no puede participar o respaldar la conculcación al principio de equidistribución de beneficios y cargas con la aprobación definitiva.»

La reiteración de cuanto hasta aquí se ha expuesto, excusaría mayor consideración para desestimar este punto del escrito de alegaciones. Por tanto, precisar, simplemente, que en el procedimiento que nos ocupa no se está ejerciendo la potestad de planeamiento sino que se está instrumentalizando mediante la tramitación de un instrumento de gestión la ejecución jurídica y material de aquél -PGOU vigente-. Y, precisamente, debido a la vinculación general, subjetiva y objetiva a que se ha hecho referencia con reiteración, el Ayuntamiento debe velar por que el instrumento de gestión no vulnere sus determinaciones.

Respecto a la labor tuitiva de la Administración actuante a la que se alude con mención del artículo 6 de los estatutos de la Junta de Compensación, recordar que en el sistema de compensación se ejecuta el planeamiento mediante la gestión privada de los propietarios de suelo afectados, a través de la autoadministración, correspondiéndole a la Administración la dirección y el control del proceso de ejecución, fiscalizando que su desarrollo se ajusta a la legalidad urbanística y se respetan los principios y reglas exigibles; entendiendo, en todo caso y a todos los efectos, que dicha competencia se ha ejercido con la máxima amplitud a lo largo de todo el procedimiento, desde su iniciación, previo a la aprobación inicial del Proyecto de Actuación, hasta el trámite que nos ocupa. Ello, no obstante, no impide recordar que, conforme a constante doctrina, la Administración urbanística respecto de la Junta de Compensación, ejerce funciones de tutela y no de jerarquía.

Por último, y con el objeto, reiteradamente enunciado, de resolver sobre todas las cuestiones planteadas en el procedimiento debe hacerse referencia al escrito presentado por Manuel Jesús Castro Pardo, en fecha 28 de octubre de 2021, con número de anotación 12160, en nombre y representación de distintos propietarios, transcrito en el antecedente décimo cuarto.

Se solicita, en síntesis, en dicho escrito, previa la exposición de las alegaciones que para evitar reiteraciones se dan por reproducidas, que se hagan efectivos a los propietarios los derechos de información y alegaciones en relación con la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación.

Ni que decir tiene, a este respecto que, como es obvio y así se hará constar en la parte dispositiva de esta informe-propuesta, que el acuerdo que se adopte deberá ser publicado en el Boletín Oficial de Castilla y León, además de practicarse la notificación personal del mismo a los propietarios y titulares que consten en el Registro de la Propiedad, así como a todos los interesados que han formulado alegaciones en el trámite correspondiente. Por tanto, entendemos, sin más consideración, que la alegación es prematura.

Ello, sin perjuicio del derecho de información y participación de los propietarios e interesados en el seno de la Junta de Compensación, facilitado con carácter previo a la presentación en el Ayuntamiento del Proyecto de Actuación para su aprobación definitiva, tal como se justifica, salvo prueba de su falsedad, y no es el caso, de la documentación anexa al escrito presentado, con número de anotación de entrada 12710, el 11 de noviembre de 2021, por el Presidente del Consejo Rector de la Junta de Compensación en relación con la solicitud que nos ocupa, transcrito en el antecedente décimo quinto.

Cuarta.– Determinaciones completas de urbanización.

Consta en el expediente, como se ha indicado en los antecedentes, acuerdo de aprobación inicial de las determinaciones completas de urbanización, adoptado por la Junta de Gobierno Local en sesión ordinaria de 18 de febrero de 2020, sin que el mismo haya sido objeto de alegación alguna, tal como consta en el informe emitido al efecto por la funcionaria encarga da del registro en fecha 28 de abril de 2021, sin que tampoco se hayan introducido cambios en dicho documento, por lo que procede la aprobación definitiva de dichas determinaciones en los términos inicialmente planteadas.

Todo ello, sin perjuicio de que la garantía de urbanización impuesta en el punto cuarto de la parte dispositiva de dicho acuerdo haya de modificarse para su adecuación a lo previsto en el artículo 202 RUCyL, en la cuantía establecida en el informe del Ingeniero Técnico municipal transcrito en el ordinal décimo octavo de los antecedentes.

Por último, una vez más a fin de dar cumplimiento a la exigencia establecida en el artículo 88 LPACAP en orden a decidir todas las cuestiones planteadas por los interesados en el procedimiento y aquellas otras derivadas del mismo, en la medida que con carácter previo a la aprobación inicial resultó controvertido el importe de los costes de urbanización en función del criterio mantenido al respecto por el Arquitecto y el Ingeniero Técnico municipal en su informe conjunto de 20 de abril de 2018, el Técnico que suscribe hace suya y da por reproducida la argumentación contendida al respecto, en el informe emitido por el último Arquitecto municipal informante, en fecha 20 de diciembre de 2019 –antecedente octavo–, lo que excusa mayor consideración al respecto.

Quinta.– Garantías exigibles.

En cuanto a las garantías exigibles a la Junta de Compensación en calidad de urbanizador, tanto para asegurar la actuación como la correcta gestión de los residuos que la misma genere, el artículo 96.2 LUCyL establece que con el objeto de asegurar la ejecución de las actuaciones urbanísticas, el Ayuntamiento debe exigir la constitución de una garantía de urbanización, que responda del cumplimiento de las obligaciones de los propietarios afectados y en su caso del urbanizador, así como de los daños y perjuicios que pueda ocasionar la ejecución de la actuación.

Reglamentariamente, se establecen los supuestos de obligatoriedad de la garantía así como las demás condiciones que la regulen.

Sobre la base de esta previsión legal, el RUCyL, tanto para los supuestos de actuaciones integradas como aisladas, en función de la interpretación deducida de la lectura conjunta de sus artículos 202 y 298, obliga a la exigencia de garantía de urbanización con el objeto de asegurar ante el Ayuntamiento la total ejecución de una actuación urbanística.

Por su parte, en el ámbito de la legislación sectorial, la garantía o fianza para la gestión de residuos de construcción y demolición del Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, se encuentra regulada en la Disposición adicional séptima de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

Las garantías exigibles se rigen por lo dispuesto, con carácter general, en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León reiteradamente citado y, de forma complementaria, por lo dispuesto en materia de garantías en la legislación sobre contratación administrativa.

En función de esta regulación, la garantía debe constituirse en el plazo de un mes desde la adopción del acuerdo correspondiente.

Las modalidades de constitución de la garantía son:

  • a) En efectivo.
  • b) Mediante hipoteca de solares situados en el mismo término municipal que la actuación a garantizar, si bien por acuerdo municipal, esta hipoteca puede ser pospuesta a las posteriores que se constituyan para garantizar préstamos concedidos para ejecutar la actuación.
  • c) Mediante aval prestado por bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito, sociedades de garantía recíproca u otros establecimientos financieros de crédito autorizados para operar en España, que cumpla las siguientes condiciones: 1.ª Que tenga vigencia indefinida, hasta que el Ayuntamiento resuelva expresamente su cancelación una vez extinguida la obligación garantizada. 2.ª Que sea solidario respecto al obligado principal, con renuncia expresa al beneficio de excusión. 3.ª Que sea pagadero al primer requerimiento del Ayuntamiento.
  • d) Mediante contrato de seguro de caución celebrado con entidad aseguradora autorizada para operar en España, que cumpla las siguientes condiciones: 1.ª Que tenga vigencia indefinida, hasta que el Ayuntamiento resuelva expresamente declarar su cancelación una vez extinguida la obligación asegurada. 2.ª Que incluya el compromiso del asegurador de indemnizar al Ayuntamiento al primer requerimiento. 3.ª Que la garantía se constituya en forma de certificado individual de seguro, con la misma extensión y garantías que las resultantes de la póliza, y con referencia expresa a que ante la falta de pago de la prima, sea única, primera o siguientes, no queda extinguido el contrato, ni suspendida la cobertura, ni liberado el asegurador de su obligación en caso de que el Ayuntamiento deba hacer efectiva la garantía, ni tiene derecho el asegurador a resolver el contrato, ni puede oponer al Ayuntamiento excepción alguna contra el tomador del seguro.
  • e) En valores cotizados en Bolsa, tanto públicos como privados, que cumplan las siguientes condiciones: 1.ª Que tengan la consideración de valores de elevada liquidez conforme a la legislación sobre contratación administrativa, entendiéndose incluidos la deuda pública y las participaciones en fondos de inversión que, conforme a su reglamento de gestión, inviertan exclusivamente en activos del mercado monetario o de renta fija. 2.ª Que se encuentren representados en anotaciones en cuenta o en certificados nominativos de participaciones en fondos de inversión. 3.ª Que, a efectos de la inmovilización registral de los valores, la garantía se inscriba en el registro contable en el que figuren anotados dichos valores. 4.ª Que en la fecha de inmovilización registral, tengan un valor nominal igual o superior a la garantía y un valor de realización igual o superior al 105 por ciento de la garantía. 5.ª Que estén libres de toda carga o gravamen en el momento de constituirse la garantía, sin que posteriormente puedan tampoco quedar gravados por ningún otro acto o negocio jurídico que perjudique la garantía durante su vigencia.

Sexta.– Fiscalización.

El epígrafe 1 del artículo 4 del Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional establece:

El control interno de la gestión económico-financiera y presupuestaria se ejercerá en los términos establecidos en la normativa que desarrolla el artículo 213 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y comprenderá:

  • a) La función interventora.
  • b) El control financiero en las modalidades de función de control permanente y la auditoría pública, incluyéndose en ambas el control de eficacia referido en el artículo 213 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. El ejercicio del control financiero incluirá, en todo caso, las actuaciones de control atribuidas en el ordenamiento jurídico al órgano interventor, tales como:
    • 1.º El control de subvenciones y ayudas públicas, de acuerdo con lo establecido en la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones.
    • 2.º El informe de los proyectos de presupuestos y de los expedientes de modificación de estos.
    • 3.º La emisión de informe previo a la concertación o modificación de las operaciones de crédito.
    • 4.º La emisión de informe previo a la aprobación de la liquidación del Presupuesto.
  • 5.º La emisión de informes, dictámenes y propuestas que en materia económico-financiera o presupuestaria le hayan sido solicitadas por la presidencia, por un tercio de los Concejales o Diputados o cuando se trate de materias para las que legalmente se exija una mayoría especial, así como el dictamen sobre la procedencia de la implantación de nuevos Servicios o la reforma de los existentes a efectos de la evaluación de la repercusión económico-financiera y estabilidad presupuestaria de las respectivas propuestas.
  • 6.º Emitir los informes y certificados en materia económico-financiera y presupuestaria y su remisión a los órganos que establezca su normativa específica.

Asimismo, en artículo 7 del Real Decreto 424/2017, de 28 de abril, por el que se regula el régimen jurídico del control interno en las entidades del Sector Público Local se contempla y relaciona los casos concretos en los que opera la función interventora, que comprende las siguientes fases:

  • a) La fiscalización previa de los actos que reconozcan derechos de contenido económico, autoricen o aprueben gastos, dispongan o comprometan gastos y acuerden movimientos de fondos y valores.
  • b) La intervención del reconocimiento de las obligaciones e intervención de la comprobación material de la inversión.
  • c) La intervención formal de la ordenación del pago.
  • d) La intervención material del pago.

La función interventora se ejercerá en sus modalidades de intervención formal y material. La intervención formal consistirá en la verificación del cumplimiento de los requisitos legales necesarios para la adopción del acuerdo mediante el examen de todos los documentos que preceptivamente deban estar incorporados al expediente. En la intervención material se comprobará la real y efectiva aplicación de los fondos públicos.

No se encuentran entre las funciones de intervención la emisión de informe preceptivo en materia urbanística, ni existe constancia en el expediente que fuera emitido en relación con la resolución de aprobación inicial del Proyecto, por lo que, salvo mejor criterio, se entiende que no es preceptivo.

Séptima.– Órgano competente.

Cumpliendo el Proyecto de Actuación los requisitos legalmente establecidos, y considerando que en el expediente se ha cumplimentado la tramitación establecida en la normativa aplicable, se informa favorablemente su aprobación definitiva, debiendo adoptarse el acuerdo correspondiente por la Junta de Gobierno Local, órgano en el que la Alcaldía, en virtud de Decreto de 26 de junio de 2019, ha delegado la competencia prevista en el artículo 251.3.d) del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en relación con el artículo 21.1.j) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, de aprobación de los instrumentos de gestión urbanística y de los proyectos de urbanización.

CONCLUSIONES Y PROPUESTA

Sobre la base de lo expuesto, procede dictar la siguiente resolución:

Primero.– Desestimar, por los motivos expresados en la consideración jurídica tercera las alegaciones formuladas el 8 de septiembre de 2020, con número de anotación 7999, por Manuel Jesús Castro Pardo, en representación de:

  • – Los cónyuges, MARIANO-CRUZ FERNÁNDEZ GARCÍA y MARÍA-PILAR CRESPO PRIETO.
  • – CRUZ FERNÁNDEZ ÁLVAREZ.
  • – CONSTANTINO FERNÁNDEZ AGUILERA.
  • – CONSTANTINO FERNÁNDEZ GORGOJO.
  • – EMILIA FERNÁNDEZ AGUILERA.
  • – GONZALO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ.
  • – JACINTO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ.
  • – JUSTO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ.
  • – MARÍA-ISABEL FERNÁNDEZ GARCÍA.
  • – Los herederos del propietario fallecido don Juan -Miguel Fernández Gutiérrez (DNI N.º **60.00**), quienes son su viuda doña JULIA CALVO GARCIA, y sus hijos EVA FERNÁNDEZ CALVO y LUIS FERNÁNDEZ CALVO.
  • – ADELINA VEGA FERNÁNDEZ.
  • – VIOLETA VEGA FERNÁNDEZ.
  • – JOSE -LUIS VEGA FERNÁNDEZ.
  • – MANUEL VEGA FERNÁNDEZ.

Todos ellos debidamente circunstanciados en el expediente, a quienes les deberá ser notificado el texto íntegro del acuerdo que se adopte a efectos de su debida motivación.

Ello, a excepción de las cuestiones alegadas en relación con las fincas aportadas 26 y 29, en cuanto a la descripción de los elementos existentes en la unidad de actuación, epígrafe 4.4.2 del Proyecto -página 28 del actual ejemplar- de manera que en el epígrafe de definición de derechos deben de completarse incluyendo dicha descripción, con los efectos previstos en el artículo 246, d) del RUCyL, así como en la cuenta de liquidación provisional. Correcciones que, en modo alguno, impiden la aprobación definitiva, sin perjuicio de las descripciones y valoraciones a introducir en el documento que deba presentarse para su diligenciamiento.

Segundo.– Aprobar definitivamente el Proyecto de Actuación de la unidad de actuación única del sector de suelo urbano no consolidado, Sunc-23, del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Andrés del Rabanedo, comprensivo de las determinaciones completas de reparcelación según ejemplar fechado el 8 de octubre de 2021, redactado por Daniel Villafañe Avellaneda, Abogado del ICAL, con número de colegiado 2.009, y por Félix Álvarez Álvarez, Arquitecto del COAL, con número de colegiado 3.511; proyecto de actuación comprensivo, asimismo, de las determinaciones completas de urbanización incorporadas como proyecto anexo al mismo, redactado por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, D. Sergio Ordás Llamazares, sin visado colegial, fechado en diciembre de 2018, requiriendo a la Junta de Compensación la presentación de un documento consolidado con las modificaciones referidas en el ordinal anterior respecto de las fincas aportadas 26 y 29, así como a la eliminación de las especificaciones contenidas en los epígrafes 1.1.2 y 1.2.3. del Proyecto. Deberá eliminarse, también, la referencia que se hace en el epígrafe 1.5., base normativa, al Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, al no ser aplicable en esta Comunidad Autónoma.

Tercero.– Otorgar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 80.2 LUCyL, en relación con el 263.2 RUCyL, la condición de urbanizador, con carácter provisional, a la Junta de Compensación constituida para llevar a cabo la gestión y el desarrollo de la unidad de actuación única del sector de suelo urbano no consolidado, SUNC-23, del Plan General de Ordenación Urbana vigente en el municipio de San Andrés del Rabanedo, el 30 de noviembre de 2016 mediante escritura pública otorgada ante el Notario de León, José Antonio Bollo de Miguel, con el número 2556 de su protocolo; Entidad Urbanística Colaboradora inscrita en el Registro de Urbanismo de Castilla y León por Resolución de 24 de julio de 2017, del Jefe de Servicio Territorial de Fomento de León, previo acuerdo adoptado al efecto por la Junta de Gobierno Local de 23 de enero del mismo año.

Cuarto.– Indicar a dicha Entidad Urbanística Colaboradora que, de conformidad con el artículo 263.2 RUcyL, precitado, adquirirá la condición definitiva de urbanizador, una vez sea constituida, en cualquiera de las formas admitidas en el artículo 202.6 del mismo texto normativo, dentro del mes siguiente a la notificación del acuerdo que se adopte, la garantía de urbanización por importe 313.183,60 €, equivalente al 15% de los gastos de urbanización previstos. Asimismo, deberá indicarse que el inicio de la ejecución de las obras de urbanización, estará condicionada a la constitución de garantía para responder de la correcta gestión de residuos que se generen durante su ejecución, conforme al R.D. 105/2008, de 1 de febrero de 2008, por importe de 34.510,59 €.

Quinto.– Determinar la afección real de la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación objeto del Proyecto de Actuación aprobado al cumplimiento de las obligaciones exigibles para la ejecución de la actuación. Singularmente, dicha aprobación producirá, conforme a lo previsto en el artículo 252 LUCyL, los siguientes efectos :

  • • Transmisión a la Administración pública correspondiente, en pleno dominio y libres de cargas, gravámenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesión, para su afección a los usos previstos en el planeamiento y su incorporación al patrimonio público de suelo correspondiente, en su caso.
  • • Afección de los terrenos destinados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de dotaciones urbanísticas públicas a dicha ejecución, sin más trámites.
  • • Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas de origen por las parcelas resultantes adjudicadas, siempre que quede claramente establecida su correspondencia. En tal caso, las titularidades limitadas y los derechos y gravámenes existentes sobre las fincas de origen quedan referidas, sin solución de continuidad y aunque no se hayan mencionado en el Proyecto, a las correlativas parcelas resultantes, en su mismo estado y condiciones.
  • • La extinción de los derechos reales o cargas incompatibles con las determinaciones del planeamiento o con su ejecución, fijar la indemnización, que no tiene carácter de gasto de urbanización y corresponde a su propietario original.
  • • Afección real de las parcelas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las obligaciones exigibles para la ejecución de la actuación, y en especial al pago de los gastos de urbanización, conforme al saldo de la cuenta de liquidación correspondiente.
  • • Respecto de los derechos y cargas que deban extinguirse y de las construcciones, instalaciones y plantaciones que deban destruirse, el acuerdo que se adopte tiene el mismo efecto que el acta de ocupación a efectos expropiatorios.
  • • Las adjudicaciones de parcelas y las indemnizaciones que resulten de la reparcelación gozan de las exenciones y bonificaciones fiscales establecidas en la legislación aplicable respecto de los tributos que graven los actos documentados y las transmisiones patrimoniales.
  • • Una vez aprobado el Proyecto, pueden realizarse y documentarse operaciones jurídicas complementarias que no se opongan al contenido sustancial de la reparcelación efectuada ni a las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, ni causen perjuicio a terceros.

Sexto.– Publicar el acuerdo que se adopte en el Boletín Oficial de Castilla y León y practicar la notificación personal del mismo a los propietarios y titulares que consten en el Registro de la Propiedad, así como a todos los interesados que han formulado alegaciones en el trámite correspondiente.

Séptimo.– Tal como dispone el artículo 140.3,b) LUCyL, en relación con el 402 RUCyL, dar traslado de un ejemplar del Proyecto de Actuación a la Consejería de Fomento y Medio Ambiente para su conocimiento e inscripción en el Registro de Urbanismo de Castilla y León.

Octavo.– Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 36.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en relación con el 93 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dar traslado del acuerdo que se adopte, junto con un ejemplar del Proyecto de Actuación en soporte digital, A LA Dirección General del Catastro.

Noveno.– De conformidad con el artículo 252.2 RUCyL, una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación del Proyecto de Actuación, la Junta de Compensación debe depositar un ejemplar del Proyecto, a excepción de los documentos correspondientes a las determinaciones completas de urbanización, en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan. Entre ellos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, la inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción, así como la rectificación de la extensión superficial o de los linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, de las fincas en que proceda.

Décimo.– Los gastos y tributos derivados de la publicación, comunicaciones, y remisiones del Proyecto aprobado, incluidos los devengados por la gestión registral del mismo, serán de cuenta de la Junta de Compensación, tal como establecen los artículos 198.3 y 199 RUCyL.

San Andrés del Rabanedo, 3 de mayo de 2022.

El Concejal de Urbanismo,

Fdo.: Manuel Ángel García Aller